คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สัญญาณแห่งการปรับตัวและโอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายครั้ง และปี 2569 นี้ กำลังจะกลายเป็นบทพิสูจน์ที่น่าสนใจอีกครั้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญอย่างคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ตลาดกำลังจะก้าวเดิน ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสอันดีสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง หรือที่เราอาจเรียกได้ว่าเป็น “เศรษฐี” ที่จะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: สถิติที่ชวนคิดจากปี 2568
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยข้อมูลที่สรุปจากผลประกอบการปี 2568 ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” อันน่าทึ่ง เป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ในปี 2568 อยู่ที่ราว 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนหน้าถึง -38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดส่วนใหญ่ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่สามารถเปิดตัวโครงการรวม 14,323 ยูนิต คิดเป็น 83.71% ของยอดทั้งหมด มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนการเปิดตัวที่ 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โดยรวมมีการหดตัวไปถึงครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับภาวะที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง
แนวโน้มปี 2569: คอนโดใหม่ทรงตัว ท่ามกลางการปรับสมดุล
สำหรับทิศทางในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัว โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คือการปรับลดจำนวนโครงการใหม่ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และการคัดสรรทำเลที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง
การพัฒนาโครงการมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ในทำเลทอง เช่น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายหลัก หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่มีความต้องการสูง นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาจะให้ความสนใจกับการลงทุนในตลาดบ้านและคอนโดในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นที่จับตาในฐานะเมืองเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวระดับนานาชาติ
คุณภัทรชัย ได้เน้นย้ำว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตคือ ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง ซึ่งเป็นสิ่งที่เราในฐานะผู้ประกอบการต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
โอกาสทองในเซ็กเมนต์ไฮเอนด์และลักเซอรี่: การช่วงชิงกำลังซื้อระดับ Ultra High Net Worth
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-End Condos Bangkok) และ ลักเซอรี่ (Luxury Condos Bangkok) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายากและมีมูลค่าสูง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
เป้าหมายหลักของการเปิดตัวโครงการเหล่านี้คือการช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอำนาจซื้อสูง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพเหนือระดับ รวมถึงมองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าและเพิ่มพูนได้ในระยะยาว
หนึ่งในเทรนด์สำคัญที่น่าจะเห็นในปี 2569 คือการเปิดตัวโครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” คือมีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การเกิดขึ้นของ คอนโดระดับ Ultra Luxury เหล่านี้ จะเป็นการสร้างปรากฏการณ์ใหม่ให้กับตลาด
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
จากข้อมูลและแนวโน้มที่กล่าวมานี้ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 จะเป็นปีที่ “เศรษฐี” หรือผู้มีกำลังซื้อสูง จะมีบทบาทสำคัญและมีโอกาสในการเข้ามาเป็นผู้เล่นหลักในตลาด เราสามารถมองเห็นโอกาสเหล่านี้ได้จาก 5 ประเด็นสำคัญ:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงในทำเล CBD ได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship Projects) ที่จะสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว การพัฒนา คอนโดพร้อมอยู่กรุงเทพฯ ระดับพรีเมียมจึงเป็นที่น่าจับตา
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความพร้อมที่จะจับจ่ายในระดับราคา 800,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่สามารถผลักดันตลาดในเซ็กเมนต์บนได้
การสร้าง New Price Benchmark: ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น การตั้งราคาสูงในโครงการพิเศษ เช่น คอนโด Rare Item, Low Density Condos, และ Branded Residences จึงไม่ใช่เรื่องแปลก แต่กลับเป็นการสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทำเลและคุณภาพโครงการ
การแข่งขันด้านคุณภาพ เหนือกว่าปริมาณ: ในภาวะที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด ผู้พัฒนาจะหันมาเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า การสร้างความแตกต่างด้วย “คุณค่า” จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาลงได้อย่างมีนัยสำคัญ
โอกาสจากตลาดเช่าระดับบน: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีความต้องการที่พักอาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสอันสดใสในบางเซ็กเมนต์ แต่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โดยรวม ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ประการที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของผู้ประกอบการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการอย่างต่อเนื่อง
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจนำไปสู่ความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ รวมถึงผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนเป็นสิ่งสำคัญ
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หายาก การบริหารจัดการ “Timing” ของการเปิดตัวโครงการจึงเป็นหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาด ผมขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ดังนี้:
เลือกสรรโครงการที่มีศักยภาพ: มุ่งเน้นการลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่นชัดเจน และมีกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน การวิเคราะห์ ราคาคอนโดกรุงเทพฯ และศักยภาพของทำเล คือกุญแจสำคัญ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับการพัฒนาและเจาะตลาดบนและลักเซอรี่ ที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริง และพร้อมจ่ายเพื่อคุณภาพและทำเล
บริหารขนาดโครงการและต้นทุนอย่างรอบคอบ: ควบคุมขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และบริหารอัตราการลงทุนให้มีความคล่องตัว
ให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดของบริษัท คือหัวใจหลักที่จะทำให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่ และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์การตลาดและการขายให้สอดคล้องกับสถานการณ์ จะช่วยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ปี 2569 นี้ จึงเป็นปีแห่งการปรับสมดุลและการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และความพร้อม การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์บน ยังคงมีศักยภาพและน่าจับตา หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ
