วิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อผู้มั่งคั่งคือหัวใจสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่มีสัญญาณบ่งชี้ถึงการปรับตัวครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการชะลอตัว
ย้อนกลับไปในปี 2568 ข้อมูลจากแหล่งที่เชื่อถือได้เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้ประสบกับสภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เข้มข้นที่สุดในรอบ 17 ปี มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ก็หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในทศวรรษที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ราว 100,000 ล้านบาทถึง 38.53%
หากพิจารณาถึงผู้เล่นในตลาด จะพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นกำลังหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือคิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่าอย่างชัดเจน
เมื่อมองย้อนกลับไปตลอด 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดขายเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิตในปี 2568 จึงเท่ากับการหดตัวของตลาดไปกว่าครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
แนวโน้มปี 2569: การปรับตัวสู่ตลาดที่สมดุลและเน้นคุณภาพ
สำหรับปี 2569 ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ คาดการณ์ว่าจะยังคงมีปริมาณซัพพลายใหม่ที่ทรงตัวหรือลดลงต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดขายใหม่เพียง 15,000 ยูนิต คิดเป็นการลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการในปีนี้จะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและกำลังซื้อที่ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ
ทำเลที่ได้รับความสนใจจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และ ภูเก็ต ซึ่งยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปี 2569 นี้ ยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก การฟื้นตัวของตลาดจะค่อยเป็นค่อยไป และเป็นการประคองตัวมากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด แม้จะมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง แต่ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดในปีนี้อย่างแท้จริง คือ การแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่
ตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่: โอกาสสำหรับ “เศรษฐี” ที่มีอำนาจซื้อ
แม้จำนวนโครงการใหม่โดยรวมจะลดลง แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะหันมาเน้นการเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลระดับ “ซูเปอร์ไพรม์” หรือ Prime CBD ที่มีความหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจในการตัดสินใจซื้อสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากลุ่มอื่น
เราจะได้เห็นปรากฏการณ์ใหม่ในตลาด นั่นคือการตั้ง “New Price Benchmark” โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” หรือโครงการที่มีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูงสุด อาจมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนในตลาดคอนโดมิเนียมทั่วไป
เทรนด์สำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดคอนโดระดับบน:
การลงทุนในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลสุดยอดที่มีจำกัด โครงการเหล่านี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีที่ดินทำเลทองอยู่แล้ว หรือผู้ที่สามารถเข้าถึงและพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืนในระยะยาว
กำลังซื้อของกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ซึ่งถือเป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) มากกว่าการเก็งกำไร พวกเขามีความพร้อมในการจับจ่ายห้องชุดในราคา 800,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร
การสร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินที่สูงในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์และจำนวนจำกัด เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักส์ที่น่าสนใจคือ Rare Item Projects, Low Density Condominiums, และ Branded Residences
การแข่งขันด้านคุณภาพ: ผู้ประกอบการจะหันมาให้ความสำคัญกับการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ, การบริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) มากกว่าการแข่งขันด้านราคา เพื่อสร้างความแตกต่างและตอบสนองความต้องการที่ซับซ้อนของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
โอกาสจากตลาดเช่า: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expats ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพดี โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก
ความท้าทายที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เผชิญในปี 2569
แม้ว่าตลาดบนจะมีศักยภาพ แต่ภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของลูกค้ากลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาด
นโยบายการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของผู้ประกอบการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงก็ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นจากการเลือกตั้ง อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจลงทุน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Timing): เป็นความท้าทายอย่างยิ่งในการกำหนดเวลาเปิดตัวโครงการ หากเปิดเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในการเข้าครอบครองทำเลศักยภาพที่หายาก การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นกุญแจสำคัญ
กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณาในปี 2569
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น Colliers ประเทศไทย ได้ให้ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์แก่ผู้ประกอบการ ดังนี้:
เน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การกำหนดทิศทางและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แม่นยำ จะช่วยให้การพัฒนาโครงการมีประสิทธิภาพสูงสุด
เจาะตลาดบนและตลาดลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) และมีกำลังซื้อสูง
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: ควบคุมขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด และบริหารการลงทุนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะตลาดที่ท้าทาย การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ และการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ จะช่วยให้ธุรกิจสามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับสมดุลของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ซึ่งมีทั้งความท้าทายและโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และความพร้อมในการปรับตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มทุนที่เล็งเห็นศักยภาพในตลาดระดับบน การทำความเข้าใจ “คอนโดหรูใจกลางเมือง” และกำลังซื้อของกลุ่ม “เศรษฐี” คือกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสทองครั้งนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดระดับบน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ “คอนโดหรูในกรุงเทพฯ” และ “การลงทุนคอนโดมิเนียม” เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในปี 2569 อย่ารอช้า ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับคุณวันนี้!
