ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร: พลิกเกม สู่ยุคทองของนักลงทุนเศรษฐี ในปี 2569
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายต่อหลายครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2568 ที่ผ่านมา เป็นปีที่สะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ชัดเจน ซึ่งส่งผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีความน่าสนใจในมุมมองที่แตกต่างออกไป เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ด้วยข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ การวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบัน และการคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต ทำให้เรามองเห็นโอกาสที่ซ่อนอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง หรือที่เรียกกันว่า “เศรษฐี” ที่จะได้พิสูจน์ฝีมือในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
ข้อมูลที่ปรากฏในช่วงต้นปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ค่อนข้างซบเซาในปี 2568 โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตประมาณ 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี การลดลงของอุปทานใหม่นี้ ส่งผลให้มูลค่ารวมของตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่สูงถึง 1 แสนล้านบาท การหดตัวนี้คิดเป็น -21.84% ในเชิงจำนวนยูนิต และ -38.53% ในเชิงมูลค่า
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ส่วนใหญ่เป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการสูงถึง 83.71% คิดเป็น 14,323 ยูนิต และมีมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า โดยมีเพียง 2,787 ยูนิต คิดเป็น 16.29% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และมีมูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากสถิติย้อนหลังในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การที่ปี 2568 มีการเปิดตัวใหม่เพียง 17,110 ยูนิต สะท้อนให้เห็นว่าตลาดได้หดตัวลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ความสมดุล
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ไว้ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่าตลาดโดยรวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และให้ความสำคัญกับการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่น่าสนใจ เช่น ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
ผมมองว่า สถานการณ์ในปี 2569 นี้ ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในวงกว้าง เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากตลาดภายในประเทศและตลาดต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่แบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว และมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
โอกาสทองของกลุ่มเศรษฐี: การช่วงชิงตลาดไฮเอนด์และลักเซอรี่
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่น่าจับตาเป็นพิเศษสำหรับการแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะมุ่งเน้นการเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่มีความต้องการสูงและหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา
จุดประสงค์หลักคือการช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงสุด (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับพรีเมียมอย่างแท้จริง
เราจะได้เห็นเทรนด์สำคัญคือการเปิดตัวโครงการที่ตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” ซึ่งจะเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีศักยภาพสูง
ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ: การก้าวข้ามความท้าทายสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและกลยุทธ์ที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในปี 2569 นี้ ผมขอเสนอแนะ 5 ประเด็นหลักดังนี้:
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: การมีซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนาอยู่แล้ว หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว การพัฒนา คอนโดมิเนียมสุขุมวิท หรือ คอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพ ในลักษณะนี้ จะสามารถดึงดูดนักลงทุนที่มองหา asset value ได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) เป็นหลัก พวกเขามีอำนาจในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ไปจนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการระดับบน
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการพิเศษ เช่น โครงการ “Rare Item”, โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density), และโครงการ “Branded Residence” จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความพิเศษ
แข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: การเน้นคุณภาพการออกแบบ, การบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม, และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ยั่งยืนให้กับโครงการ การพัฒนา คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่มาพร้อมบริการระดับโรงแรม (Hotel-like services) จะเป็นจุดขายที่สำคัญ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็นช่องทางการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ การพัฒนา คอนโดให้เช่ากรุงเทพ ในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นที่ต้องการ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาส แต่ก็ยังมีปัจจัยท้าทายหลายประการที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2569:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินและการปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังอยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนค่าก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้เป็นตัวกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ รวมถึงการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุน อาจมีความล่าช้า
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร “Timing” ในการเปิดตัวโครงการจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในปี 2569
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ผมขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกเพิ่มเติมสำหรับผู้ประกอบการดังนี้:
การคัดเลือกโครงการอย่างมีวิสัยทัศน์: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งชัดเจน และกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจง การเลือก โครงการคอนโดกรุงเทพ ที่ตรงกับความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง คือหัวใจสำคัญ
การเจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” (Genuine Demand) และมีความสามารถในการซื้อที่สูง
การควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและความสามารถในการดูดซับ
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในสภาวะที่กำลังซื้ออาจชะลอตัว การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดของโครงการให้แข็งแกร่ง คือปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
การติดตามนโยบายรัฐบาลและการปรับตัวอย่างยืดหยุ่น: การเฝ้าติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ และการพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อาจเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสที่นักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และกำลังซื้อสูงจะได้พิสูจน์ความสามารถ การมองหา คอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่ หรือ คอนโดราคาแพงกรุงเทพ ในทำเลศักยภาพ อาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังปรับสมดุลนี้ครับ.
