ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ สู่โอกาสทองของผู้มีกำลังซื้อสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมานับไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การก้าวเข้าสู่ศักราชใหม่ปี 2569 นำมาซึ่งข้อมูลเชิงลึกอันน่าสนใจ ที่ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ตลาดกำลังมุ่งไป และนี่คือโอกาสที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง หรือที่เราเรียกกันว่า “เศรษฐี” จะได้แสดงบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สถิติที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนถึง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี (Low Supply Cycle) ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของตลาดอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่ควรจะเป็นราว 1 แสนล้านบาท
กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% ของจำนวนยูนิต และ 6,416 ล้านบาทของมูลค่าตลาด
เมื่อพิจารณาจากข้อมูลย้อนหลัง 10 ปี พบว่าโดยเฉลี่ยแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวใหม่ปีละประมาณ 34,700 ยูนิต การที่ในปี 2568 มียอดเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงกว่าครึ่งหนึ่งอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับปี 2569 แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับทรงตัว โดยประมาณการอยู่ที่ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และให้ความสำคัญกับทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวไปยังโครงการในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวเสริม “ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง (Prime CBD) คาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือด ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยม
สิ่งที่น่าจับตามองคือ การเปิดตัวโครงการพรีเซลล์ (Pre-sale) ที่อาจมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการ “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD เหล่านี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้าง “New Price Benchmark” ให้กับตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
จากแนวโน้มตลาดที่กล่าวมาข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญได้ให้ข้อเสนอแนะที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มองหาโอกาส โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มผู้มีทรัพย์สินสุทธิสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดระดับบน:
โอกาสจากคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง (Luxury Condominiums in Prime CBD Locations): การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้ โครงการประเภทนี้จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดลักเซอรี่ที่มองหาเอกลักษณ์และความพิเศษ
กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ควบคู่ไปกับการมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจะจับจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมคุณภาพเยี่ยม ในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทไปจนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีความพิเศษ ส่งผลให้การตั้งราคาสูงเป็นไปได้ โครงการที่โดดเด่น เช่น “Rare Item,” “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (คอนโดมิเนียมที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมหรู) จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงได้
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ผู้พัฒนาจะต้องเน้นการยกระดับคุณภาพของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นด้านการออกแบบที่โดดเด่น, การบริการหลังการขายที่ประทับใจ, และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า การแข่งขันในลักษณะนี้จะช่วยลดแรงกดดันด้านราคา และสร้างความแตกต่างในตลาด
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง (Urban Rental Market): กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และชาวต่างชาติที่มาทำงาน (Expats) ในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง โครงการที่สามารถตอบสนองทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent-to-Own หรือ Investment Rental Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปี 2569
อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีกหลายประการในปี 2569 ซึ่งต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการอนุมัติสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการอนุมัติสินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลศักยภาพใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง: การเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้ภาพรวมนโยบายเศรษฐกิจยังไม่มีความชัดเจนในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ (Timing Risk): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในทางกลับกัน การเปิดตัวช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หายาก ดังนั้น การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการในยุคแห่งการปรับตัว
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่เกิดขึ้น บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญ ดังนี้:
เน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การเจาะจงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แน่นอน และเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มนั้นๆ จะช่วยเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดระดับบนมีความต้องการซื้อที่แท้จริง และมีความยืดหยุ่นในการตัดสินใจมากกว่าตลาดล่าง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ และควบคุมระดับการลงทุนให้สอดคล้องกับภาวะตลาด จะช่วยลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในสภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งและการบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ความสามารถในการปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐและสภาวะตลาดเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมในกรุงเทพฯ ปี 2569 อาจเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และสามารถมองเห็นโอกาสในตลาดที่กำลังปรับตัว หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึกอย่าลังเลที่จะ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำส่วนบุคคล เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณมีประสิทธิภาพสูงสุด.
