ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ยุคทองของนักลงทุนเศรษฐี สู่การปรับสมดุลของอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และสำหรับปี 2569 นี้ มีสัญญาณที่น่าจับตาเป็นพิเศษสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และผู้ลงทุนเศรษฐี (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ที่กำลังจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่ได้สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568 ไว้ได้อย่างน่าสนใจ โดยระบุว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติ “Low Supply Cycle” หรือวงจรการลดลงของอุปทานที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี
ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยมีมูลค่ารวม 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่อยู่ราว 1 แสนล้านบาท หรือลดลงถึง 38.53% ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตเปิดขายใหม่ (14,323 ยูนิต) คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่ง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นว่าตลาดได้หดตัวลงไปถึงครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและการโฟกัสที่ตลาดพรีเมียม
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าอุปทานโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะเปิดขายใหม่เพียงประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คือ การปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป รวมถึงการคัดสรรทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนในตลาดท่องเที่ยวอย่าง “EEC” และ “ภูเก็ต” ก็ยังคงเป็นจุดที่น่าสนใจ
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัยกล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ “คอนโดหรูใจกลางเมือง” (Luxury Condominiums Bangkok) และ “คอนโดระดับลักเซอรี่” (Luxury Apartments Bangkok) โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูงอย่าง สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” และ “Ultra High Net Worth” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การเปิดพรีเซลล์ (Pre-sale Condos Bangkok) ที่จะมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” (Rare Property Bangkok) ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล “Prime CBD” (Prime Central Business District Condos)
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองของตลาดคอนโดระดับพรีเมียม
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การมองหาโอกาสในปี 2569 ควรพิจารณา 5 ประเด็นหลัก ดังนี้
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเล “Super Prime” (Super Prime Real Estate Bangkok) ที่มีจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเลทองจึงเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ที่มีที่ดินในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาเป็นโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Condos) เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืน
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Value Preservation Assets) พวกเขามีกำลังซื้อพร้อมที่จะลงทุนในห้องชุดที่มีราคาสูงถึง 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ประกอบกับดีมานด์ที่แข็งแกร่งของโครงการ “Rare Item”, “Low Density” (Low Density Condos Bangkok), และ “Branded Residence” (Branded Residences Bangkok) สนับสนุนการตั้งราคาสูง และสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนปริมาณ: ผู้พัฒนาจะต้องเน้นที่คุณภาพของการออกแบบ, การบริการหลังการขาย (After-sales Service), และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expats” (Expats Rentals Bangkok) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties Bangkok) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์ที่แน่นอน
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการก็ต้องเตรียมรับมือกับความท้าทายสำคัญ 5 ด้านในปี 2569 เช่นกัน:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยาวนานขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจทำให้นโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด และอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหารจัดการ “Timing” (Real Estate Timing Strategy) จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากข้อมูลและแนวโน้มข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกสรรการลงทุนอย่างชาญฉลาด: เน้นลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
โฟกัสที่ตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มลูกค้า “High Net Worth Investors” (High Net Worth Investors Bangkok) ที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น (Flexible Real Estate Strategy) เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2569 นี้ เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ จากภาวะอุปทานต่ำ สู่การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก การทำความเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเทรนด์ที่กำลังจะเกิดขึ้น จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์
หากคุณคือผู้พัฒนาโครงการ, นักลงทุน, หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดพรีเมียมของกรุงเทพฯ นี่คือเวลาที่คุณจะได้เห็นศักยภาพที่แท้จริงของตลาด “Luxury Condos Bangkok Investment” และ “Prime Real Estate Opportunities” ที่รอให้คุณเข้ามาคว้าโอกาส
หากคุณพร้อมที่จะสำรวจโอกาสทองในตลาดคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมของกรุงเทพฯ ที่จะเข้ามาเปลี่ยนนิยามของการลงทุนในปี 2569 ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
