คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สัญญาณการปรับฐานสู่สมดุลในปี 2569 และโอกาสใหม่สำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษในปี 2569 นี้ คือภาพรวมของตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่กำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับฐาน หลังจากเผชิญกับภาวะอุปทานที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 ที่ผ่านมา ข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจ ซึ่งบ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างและโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มนักลงทุนผู้มั่งคั่ง หรือที่เรียกกันว่า “เศรษฐี” ที่มีศักยภาพในการ “แผลงฤทธิ์” ในตลาดนี้
วิเคราะห์ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติที่สะท้อนภาวะหดตัว
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับสภาวะ “Low Supply Cycle” อย่างแท้จริง โดยข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน โดยอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในรอบหลายปีที่ผ่านมาที่มักจะอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท แสดงถึงการหดตัวถึง 38.53%
หากพิจารณาผู้เล่นหลักในตลาด จะเห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เป็นที่รู้จัก (Big Brand) ยังคงเป็นกำลังสำคัญ โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการถึง 14,323 ยูนิต คิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า คือ 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อเทียบกับช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเฉลี่ยแล้วมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ราว 34,700 ยูนิตต่อปี การเปิดตัวในปี 2568 ถือว่าลดลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
แนวโน้มปี 2569: คอนโดมิเนียมใหม่ทรงตัว ตลาดมุ่งสู่ความสมดุล
สำหรับปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าอุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
สิ่งที่น่าสนใจคือ สภาพตลาดในปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวยต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงของการ ปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งหมายความว่าการฟื้นตัวจะไม่ใช่การพุ่งทะยานอย่างรวดเร็ว แต่จะเป็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในระยะยาว โดยมีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างที่เริ่มปรากฏให้เห็น
การแข่งขันดุเดือดในเซ็กเมนต์ตลาดบน: โอกาสของนักลงทุน High Net Worth
แม้จำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่ในปี 2569 คาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดใน เซ็กเมนต์คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
เทรนด์สำคัญที่คาดว่าจะได้เห็นคือ การกำหนดราคาขายที่เป็นทางการของโครงการพรีเซล (Pre-sale) ในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การเกิดขึ้นของ ราคาคอนโดกรุงเทพฯ สูงสุด ในเซ็กเมนต์นี้ บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่ให้ความสำคัญกับคุณค่าและความพิเศษของทำเลและโครงการ
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่ง
จากภาพรวมตลาดที่กล่าวมา ผู้เชี่ยวชาญได้ให้ข้อเสนอแนะที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมองเห็นโอกาสสำหรับกลุ่ม “เศรษฐี” ที่มีศักยภาพในการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การมีซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว การพัฒนา คอนโดมิเนียมทำเลดี ที่ตรงใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกุญแจสำคัญ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็น “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) ที่สำคัญ พวกเขามีความสามารถในการจ่ายสำหรับ คอนโดมิเนียมราคาแพง ในระดับ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยไม่ได้มองแค่ราคา แต่ให้ความสำคัญกับทำเล การออกแบบ บริการ และประสบการณ์การอยู่อาศัยโดยรวม
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงใน CBD รวมถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการ สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการที่มีเอกลักษณ์ (Rare Item), มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density), หรือเป็น Branded Residence ที่มีแบรนด์โรงแรมหรือแบรนด์หรูระดับโลกมาร่วมพัฒนา เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบโจทย์ความต้องการของนักลงทุนที่มองหาความพิเศษ
การแข่งขันด้านคุณภาพ มิใช่ปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นการสร้างความแตกต่างด้วยคุณภาพของการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา การสร้าง คอนโดหรูสุขุมวิท ที่มีดีไซน์และฟังก์ชันตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคระดับสูง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้า
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expats ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเมืองชั้นในและตามแนวรถไฟฟ้า โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการและนักลงทุนก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทานใหม่ๆ ในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างระมัดระวัง ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของผู้ประกอบการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจสร้างความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทอง จึงจำเป็นอย่างยิ่งในการบริหาร “Timing” ของการเปิดตัวโครงการอย่างแม่นยำ
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับอนาคต
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ทั้งหมด คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เน้นการเลือกสรรโครงการ: ลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยง
เจาะตลาดบน: ให้ความสำคัญกับตลาดบนและลักเซอรี่ ที่มีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง
บริหารจัดการขนาดและอัตราการลงทุน: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อรักษาสภาพคล่อง
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจ: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ คือปัจจัยสำคัญที่สุดในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาล: เฝ้าระวังและเตรียมพร้อมปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ จากการหดตัว สู่การปรับฐานเพื่อสร้างความสมดุล โอกาสทองสำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่งที่มองเห็นคุณค่าและความพิเศษของทำเลและคุณภาพที่เหนือกว่า จะเป็นผู้ที่ได้รับประโยชน์สูงสุดจากตลาดนี้ หากคุณกำลังมองหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและมีศักยภาพในกรุงเทพฯ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดสู่ความสำเร็จ.
