มหานครคอนโดมิเนียม: สู่สมรภูมิใหม่แห่งการลงทุนและกำลังซื้อในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้เผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน หลากหลายปัจจัย ส่งผลให้ภาพรวมตลาดเกิดการปรับฐานครั้งใหญ่ อย่างไรก็ตาม เมื่อมองไปข้างหน้าสู่ศักราชใหม่ 2569 ท่ามกลางความผันผวน กลับมีสัญญาณบ่งชี้ถึงการพลิกโฉมครั้งสำคัญ ที่จะเปิดโอกาสใหม่ ๆ ให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์
วิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569
ข้อมูลล่าสุดจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้สะท้อนภาพตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ประจำปี 2568 ที่ผ่านมาได้อย่างชัดเจน โดยระบุว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิต 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เราเรียกกันว่า “Low Supply Cycle” ยอดรวมนี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยเดิมที่ราว 1 แสนล้านบาท
น่าสนใจว่า ในปี 2568 นี้ ผู้เล่นหลักในตลาดส่วนใหญ่เป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ ซึ่งเปิดตัวโครงการไปถึง 14,323 ยูนิต คิดเป็น 83.71% ของมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนน้อยกว่าที่ 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดที่เกือบจะครึ่งหนึ่ง นี่คือผลลัพธ์ที่ชัดเจนของภาวะ “กำลังซื้อชะลอตัว” ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ
สำหรับแนวโน้มปี 2569 นี้ ข้าพเจ้าคาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่จะลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต คิดเป็นการลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และคัดสรรทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงอย่าง EEC และภูเก็ต
ศักราชใหม่: โอกาสทองของ “เศรษฐี” ในตลาดคอนโดระดับบน
แม้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะยังไม่เห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่ก็มีสัญญาณบวกบางประการที่น่าจับตา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์ (High-End) และลักเซอรี่ (Luxury) ซึ่งคาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างมาก
ผู้ประกอบการรายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง “กำลังซื้อระดับ High Net Worth” และ “Ultra High Net Worth” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่ยังคงแข็งแกร่ง
“เทรนด์กำลังซื้อปี 2569” ที่น่าจับตาที่สุด คือ การเกิดขึ้นของ “New Price Benchmark” ในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีโอกาสตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดคอนโดระดับบน:
ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime จำกัด: การหาที่ดินในทำเลที่ดีที่สุดของกรุงเทพฯ นั้นยากขึ้นทุกวัน ผู้ประกอบการที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงได้ จะมีแต้มต่อในการพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มองหาที่อยู่อาศัยที่มากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็น “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) และเป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จ พวกเขามีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้อย่างสบาย
ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD: ต้นทุนที่ดินที่สูงลิ่วในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยที่สนับสนุนการตั้งราคาสูงให้กับโครงการพิเศษ
การแข่งขันด้านคุณภาพ: เมื่อซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการตัดราคา มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย โดยโครงการประเภท “Rare Item”, “Low Density”, และ “Branded Residence” จะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ
โอกาสจากตลาดเช่า: ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats) โครงการที่สามารถตอบสนองทั้งการอยู่อาศัยและสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า จะเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยกระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ข้าพเจ้ามองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ด้าน ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและการดูดซับซัพพลายในภาพรวม
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อบางกลุ่ม จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร “Timing” จึงเป็นกุญแจสำคัญ
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อคว้าโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาทั้งหมด ข้าพเจ้าขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ประจำปี 2569 ดังนี้:
เลือกสรรโครงการอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนเท่านั้น
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: กลุ่มนี้คือผู้ที่มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” และมีความสามารถในการซื้อที่สูง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของพวกเขาจึงมีโอกาสประสบความสำเร็จสูง
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การลงทุนในโครงการขนาดกลางถึงใหญ่ที่มีแผนการตลาดและยอดขายที่ชัดเจน จะช่วยลดความเสี่ยง
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญ: ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย การบริหารจัดการเงินทุนหมุนเวียนให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับตัวอย่างยืดหยุ่น: การเฝ้าดูความเคลื่อนไหวของนโยบายรัฐบาล และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง จะช่วยให้สามารถคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงได้
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์วิสัยทัศน์ของผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผู้ที่เข้าใจบริบทของตลาด เข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง และสามารถปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดได้ จะเป็นผู้ที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ และก้าวข้ามความท้าทายไปสู่ความสำเร็จได้อย่างแน่นอน
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือบุคคลทั่วไปที่สนใจโอกาสในการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่กำลังจะพลิกโฉมสู่ยุคใหม่ ถึงเวลาแล้วที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก วางแผนกลยุทธ์ และคว้าโอกาสทองนี้ไว้ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเฉพาะบุคคล ที่จะนำพาการตัดสินใจลงทุนของคุณไปสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้.
