“ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: พลิกโฉมศักราชใหม่ 2569 สู่ยุคทองของเศรษฐีผู้มองการณ์ไกล”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครผ่านร้อนผ่านหนาวมานับไม่ถ้วน ศักราชใหม่ปี 2569 นี้ นำมาซึ่งข้อมูลเชิงลึกอันทรงคุณค่าที่สะท้อนภาพอนาคตของตลาดห้องชุดในเมืองหลวงได้อย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อวิเคราะห์จากข้อมูลของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ซึ่งได้สรุปภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ไว้ได้อย่างเฉียบคม
ซัพพลายคอนโดกรุงเทพฯ ลดฮวบ: สัญญาณยุคแห่งการปรับฐาน
ข้อมูลจากการสำรวจของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เผชิญกับภาวะ “Low Supply Cycle” อย่างแท้จริง มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี อัตราการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 สะท้อนถึงมูลค่าการลงทุนที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึงกว่า 1 แสนล้านบาท การหดตัวถึง 38.53% นี้ บ่งชี้ถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่หันมาเน้นการบริหารต้นทุนและลดความเสี่ยง ในขณะที่ผู้เล่นรายใหญ่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็มีส่วนแบ่งตลาดที่ลดลงเช่นกัน
เมื่อมองย้อนกลับไปในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต การที่ปี 2568 มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่เพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยนี้ จึงเป็นการยืนยันว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงของการปรับฐานครั้งใหญ่
แนวโน้มปี 2569: ความท้าทายและการปรับกลยุทธ์สู่ตลาดบน
สำหรับปี 2569 แนวโน้ม “ซัพพลายคอนโดใหม่กรุงเทพฯ” คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่การลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัว และการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการมองหาโอกาสในเมืองท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่าง “ภูเก็ต คอนโด” และ “EEC อสังหาริมทรัพย์”
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะแก่การเร่งเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว คาดว่าตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุลตลาดคอนโด” อย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจไม่หวือหวา แต่จะค่อยๆ ประคองตัวไปพร้อมกับสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างที่เริ่มปรากฏ
อย่างไรก็ตาม ในสภาวะเช่นนี้ ตลาดระดับบน โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ “คอนโดหรูสุขุมวิท” และ “คอนโดเพลินจิต” จะมีการแข่งขันที่ดุเดือด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น ย่านสุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth Individuals” และ “Ultra High Net Worth Individuals” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยม
สิ่งที่น่าจับตาคือ เทรนด์การตั้งราคาขายในระดับ “ราคาคอนโด 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” ซึ่งจะเกิดขึ้นกับโครงการที่เป็น “Rare Item Condo” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล “Prime CBD Bangkok” ซึ่งเป็นโอกาสทองของนักลงทุนที่มองหา “อสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่” ที่สามารถรักษามูลค่าและให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองของผู้มองการณ์ไกล
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์สถานการณ์นี้ นำมาสู่ 5 ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่น่าพิจารณา:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ในสภาวะที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปในทำเลศักยภาพสูง ถือเป็นโอกาสในการสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาว โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูงได้
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมองหา “สินทรัพย์ลงทุนเพื่อรักษามูลค่า” พวกเขามีความพร้อมในการจ่ายสำหรับ “คอนโดราคาแพง” ในระดับ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ทำให้การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มนี้เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item Condo” โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และ “Branded Residence” เพื่อสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นการออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา การสร้าง “โครงการคอนโดคุณภาพสูง” จึงเป็นกุญแจสำคัญ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expats ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property Bangkok) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอีก 5 ด้าน:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงสูง ต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง เป็นตัวกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลและนโยบายเศรษฐกิจที่ไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing การเปิดตัวโครงการคอนโด” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อคว้าโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
จากข้อมูลและแนวโน้มที่กล่าวมาข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การเลือกทำเลที่มีศักยภาพและเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างถ่องแท้ เป็นหัวใจสำคัญในการลดความเสี่ยง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดนี้ยังคงมีดีมานด์ซื้อแท้จริง และมีความสามารถในการจ่ายที่สูงกว่า
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดโครงการและเงินลงทุนให้เหมาะสมกับสภาพตลาด เป็นสิ่งจำเป็นในการรักษาสภาพคล่อง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะตลาดที่ผันผวน การบริหารจัดการสภาพคล่องให้แข็งแกร่ง เป็นปัจจัยสำคัญในการประคับประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ความคล่องตัวในการปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจตามสถานการณ์ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับความสำเร็จ
ในปี 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ การหดตัวของซัพพลายและการมุ่งเน้นไปที่ตลาดบน สะท้อนถึงการปรับตัวของอุตสาหกรรมที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพและความยั่งยืน นี่คือยุคทองของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล และนักลงทุนที่มองหา “โอกาสลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ” ที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว หากท่านกำลังมองหา “คอนโดมิเนียมทำเลดี” หรือต้องการ “คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์” เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับเทรนด์ของตลาดปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้
