ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ศักยภาพเศรษฐีครองเมือง ท่ามกลางการปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญอย่างปี 2569 นี้ เมื่อมองย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึกจากไตรมาสสุดท้ายของปี 2568 เราจะเห็นภาพรวมที่น่าสนใจของการปรับฐานในตลาด ซึ่งเป็นผลพวงมาจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคและพฤติกรรมผู้บริโภคที่กำลังพัฒนาไป
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2568: สัญญาณของการหดตัวเชิงปริมาณ
ตามรายงานข้อมูลเชิงลึกของ Colliers Thailand ณ วันที่ 5 มกราคม 2569 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ประจำปี 2568 แสดงให้เห็นถึงสถิติที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิต 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับ “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงตามไปด้วย อยู่ที่ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ราว 1 แสนล้านบาท ลดลงถึง 38.53%
หากเจาะลึกไปดูผู้ประกอบการหลัก จะพบว่ากลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นผู้เล่นหลัก โดยมีการเปิดตัวโครงการรวม 14,323 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการเปิดตัวเพียง 2,787 ยูนิต คิดเป็น 16.29% มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในระยะยาวในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การที่ปี 2568 มีการเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดในเชิงปริมาณอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและโอกาสที่ซ่อนอยู่
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์การลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีการมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่ก็ไม่ใช่สัญญาณที่น่ากังวลจนเกินไป ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวในปี 2569 นี้ จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะ “ประคองตัว” มากกว่า “ก้าวกระโดด” แต่ก็มีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้น
เศรษฐีแผลงฤทธิ์: โอกาสทองในตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่รุนแรงในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวจะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับพรีเมียม
เราจะได้เห็นเทรนด์สำคัญคือการเปิดพรีเซล (Pre-sale) ที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD
บทวิเคราะห์เชิงลึก: ได้เวลาของเศรษฐีที่มองหาการลงทุนและสินทรัพย์รักษามูลค่า
จากข้อมูลและแนวโน้มข้างต้น สามารถสรุปได้ว่าปี 2569 เป็นปีที่กลุ่มเศรษฐีที่มีกำลังซื้อสูง จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยข้อจำกัดด้านซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ (Super Prime Locations) นี้ เปิดโอกาสให้ผู้ที่มีที่ดินเก่า หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ พัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม HNWI และ UHNWI: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value Assets) พวกเขามีกำลังซื้อห้องชุดในราคา 800,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร โดยไม่ได้มองแค่การอยู่อาศัย แต่รวมถึงการลงทุนและเป็นมรดก
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงใน CBD และต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการประเภท “Rare Item,” “Low Density” (โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ) และ “Branded Residence” (โครงการที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมหรือไลฟ์สไตล์ชั้นนำ)
การแข่งขันด้านคุณภาพ: แทนที่จะแข่งขันกันด้วยปริมาณ ผู้พัฒนาโครงการจะเน้นที่คุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย (After-sales Service), และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: ความต้องการเช่าในเมืองจากกลุ่มชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีอยู่สูง โดยเฉพาะโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569: การบริหารจัดการความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
แม้จะมีโอกาสสำหรับตลาดบน แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงก็ยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Timing): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นหัวใจสำคัญ
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
จากประสบการณ์และการวิเคราะห์ตลาด ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณาในปี 2569 ดังนี้:
เน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพสูงและเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความสำเร็จ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) ซึ่งยังคงมีอยู่ แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการต้นทุนและขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการทำกำไร
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความไม่แน่นอน การมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งและการบริหารกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ คือสิ่งสำคัญที่สุดในการประคับประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐเป็นสิ่งจำเป็น การมีแผนสำรองและพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ตามสถานการณ์ จะช่วยให้ธุรกิจสามารถก้าวผ่านความท้าทายไปได้
ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ เต็มไปด้วยพลวัตที่น่าสนใจ การทำความเข้าใจแนวโน้มเชิงโครงสร้าง ควบคู่ไปกับการมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มเศรษฐีที่มีกำลังซื้อสูง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้
หากท่านคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่ต้องการไขความกระจ่างเกี่ยวกับโอกาสทองในตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนการลงทุนที่แม่นยำสำหรับศักยภาพที่เหนือกว่าในปี 2569
