ศักราชใหม่แห่งโอกาส: เจาะลึกตลาดคอนโดกรุงเทพฯ 2569 กับกลยุทธ์พิชิตใจมหาเศรษฐี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การเริ่มต้นปี 2569 นำมาซึ่งข้อมูลเชิงลึกอันน่าสนใจเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ บทวิเคราะห์จาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยภาพรวมที่น่าจับตา โดยชี้ให้เห็นว่าตลอดปี 2568 ตลาดคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ได้เห็นการเปิดตัวโครงการเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีมูลค่ารวม 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต การชะลอตัวนี้สะท้อนถึงวัฏจักรแห่งการปรับฐานของตลาด ที่ผู้เล่นหลักส่วนใหญ่ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
แนวโน้มคอนโดมิเนียมปี 2569: ทิศทางสู่การปรับสมดุลและกลยุทธ์การลงทุนที่เฉียบคม
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดใหม่จะยังคงทรงตัว โดยมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวม 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง โดยเฉพาะทำเลที่ตั้งติดแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะพื้นที่ EEC-ภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัยกล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันระดับไฮเอนด์: เมื่อมหาเศรษฐีคือหัวหอกสำคัญ
ท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทาย ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์และลักเซอรี่ ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ เรือธง (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การเปิดพรีเซลล์โครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่เป็น Rare Item มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีความโดดเด่นเป็นพิเศษ การเปิดตัวโครงการเหล่านี้ จะเป็นการสร้าง New Price Benchmark ใหม่ให้กับตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: กลยุทธ์การลงทุนสำหรับตลาดคอนโดระดับบน
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเจาะตลาดคอนโดระดับบนในปี 2569 มีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญ 5 ประการ ดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime ที่มีจำกัด เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ แฟลกชิป (Flagship) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์อันแข็งแกร่งในระยะยาว
เจาะกำลังซื้อ HNW และ UHNW: กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจ่ายสำหรับห้องชุดที่มีมูลค่า 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การเข้าใจความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของกลุ่มนี้จึงเป็นกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เน้นความเป็น Rare Item, Low Density และ Branded Residence จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดระดับบนได้เป็นอย่างดี
แข่งขันด้วยคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: การมุ่งเน้นที่การออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่า: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็นแหล่งลงทุนเพื่อสร้างรายได้ค่าเช่า จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสในตลาดระดับบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมืองและการเปลี่ยนแปลงนโยบายเศรษฐกิจ อาจสร้างความไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน
การกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้น ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์การลงทุนที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลและวิสัยทัศน์
จากข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มตลาดในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เสนอกลยุทธ์เชิงรุกเพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียม:
ลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง และกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน จะช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดนี้มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและกำลังซื้อสูง การมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้า HNW และ UHNW จะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อและสภาวะตลาด รวมถึงการควบคุมต้นทุนการลงทุน จะช่วยลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิดและพร้อมปรับกลยุทธ์: ความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลและสภาวะตลาด จะช่วยให้ธุรกิจสามารถก้าวต่อไปได้อย่างมั่นคง
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับสมดุลและการสร้างโอกาสสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในกลุ่ม High-End และ Luxury Condos การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และความท้าทายที่ต้องเผชิญ จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในการวางแผนกลยุทธ์ที่เฉียบคม เพื่อคว้าชัยในศักราชใหม่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์นี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หรือพื้นที่อื่น ๆ ที่มีศักยภาพ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนอนาคตการลงทุนที่แข็งแกร่งและยั่งยืนไปพร้อมกัน
