ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569: โอกาสทองสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย
เมื่อเข้าสู่ปีศักราชใหม่ 2569 วงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามอง “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่บ่งชี้ถึงพลวัตที่กำลังจะเกิดขึ้น โดยเน้นย้ำถึงเทรนด์กำลังซื้อใหม่ที่อาจพลิกโฉมอุตสาหกรรมนี้
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2568: สถิติที่น่าสนใจ
ข้อมูลจากปี 2568 แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ค่อนข้างเงียบสงบ โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี การเปิดตัวที่ลดลงนี้คิดเป็น 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่ารวมของตลาดคอนโดใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท หรือลดลงถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ประกอบด้วยแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนการเปิดตัวสูงถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่ง 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย การเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดในอัตราที่น่าสังเกต
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและการมุ่งเน้นตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมคาดการณ์อยู่ที่ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเน้นการพัฒนาในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก รวมถึงการลงทุนในเมืองท่องเที่ยว เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าว “ในปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว แม้จะมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะมุ่งเน้นการเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์ที่น่าสนใจคือการเกิดขึ้นของงานเปิดพรีเซลล์ที่อาจกำหนดราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD
โอกาสทองของ “เศรษฐี” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
เมื่อมองภาพรวมที่ท้าทายนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ ควรพิจารณาโอกาสสำคัญ 5 ประการที่กำลังจะเกิดขึ้น:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ซัพพลายคอนโดหรูในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด นี่คือโอกาสสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่ไม่เพียงแต่สร้างมูลค่า แต่ยังยกระดับภาพลักษณ์ในระยะยาว การลงทุนในคอนโดระดับ Ultra Luxury Bangkok Condos หรือ Prime CBD Residences จึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Asset Preservation) พวกเขามีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง สามารถจ่ายค่าห้องชุดในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การเข้าใจความต้องการที่ซับซ้อนของกลุ่มนี้ และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ ทั้งในด้านดีไซน์ ฟังก์ชัน และบริการระดับพรีเมียม จึงเป็นกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้นสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการประเภท “Rare Item”, “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (ที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก) การสร้าง “New Price Benchmark” นี้ จะเป็นการกำหนดมาตรฐานใหม่ให้กับตลาด High-End Condos Bangkok
การแข่งขันด้านคุณภาพ นำหน้าปริมาณ: ในสภาวะตลาดที่ซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นปริมาณ ไปสู่การเน้นคุณภาพของผลิตภัณฑ์ การออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่เหนือกว่า และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มองหาความพิเศษ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” (ผู้ที่อาศัยและทำงานในต่างประเทศ) โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Invest & Live Condos) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่ดี ทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการสูง
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่สดใสสำหรับกลุ่มกำลังซื้อสูง แต่ผู้ประกอบการในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงก็ยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการเมือง อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ จะเป็นสิ่งสำคัญ และอาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในการได้ทำเลที่ดีและหายาก การบริหาร “Timing” ในการเปิดตัวโครงการอย่างแม่นยำ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการคอนโดกรุงเทพฯ
เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่กำลังจะมาถึง บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุก 5 ประการสำหรับผู้ประกอบการ:
การเลือกสรรโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่ได้เปรียบด้านทำเล และสามารถระบุกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ เพื่อสร้างความแตกต่างและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะ
การเจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดระดับบนและลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” (Genuine Demand) และมีความสามารถในการจับจ่ายสูง
การควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้สอดคล้องกับศักยภาพตลาด เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพ
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางสภาวะที่ไม่แน่นอน
การติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิดและการปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การเฝ้าระวังและวิเคราะห์นโยบายของรัฐบาลใหม่ จะช่วยให้สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที เพื่อคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยง
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อาจดูเหมือนเผชิญกับความท้าทายในภาพรวม แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ เข้าใจในพลวัตของตลาด และสามารถปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์กำลังซื้อใหม่ โดยเฉพาะกลุ่ม “เศรษฐี” ที่มีความมั่งคั่งและมองหาการลงทุนที่มั่นคง นี่คือโอกาสทองที่จะสร้างความสำเร็จในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง
หากคุณคือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการวางกลยุทธ์รับมือกับพลวัตใหม่ของตลาด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดในปี 2569 นี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ สัมผัสโอกาสใหม่ๆ และสร้างความได้เปรียบในการลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ ระดับบน วันนี้!
