ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: การฟื้นตัวที่ละเอียดอ่อนและโอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูงในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มาหลายต่อหลายครั้ง ทั้งช่วงที่บูมสุดขีดและช่วงที่ต้องประคับประคอง ผมมองว่าปี 2569 นี้จะเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ตลาดระดับบน ซึ่งจะมีสัญญาณบ่งชี้ถึงโอกาสที่นักลงทุนและผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: ตัวเลขที่สะท้อนภาวะชะลอตัว
ข้อมูลจากการวิเคราะห์เชิงลึกของ Colliers Thailand ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีโครงการใหม่เกิดขึ้นเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วง 10 ปีที่ผ่านมาที่เฉลี่ยอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาทต่อปีถึง 38.53%
หากพิจารณาผู้เล่นหลักในตลาด จะพบว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และ 91.09% ของมูลค่ารวม ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดที่น้อยกว่าอย่างชัดเจน
เมื่อเทียบกับภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละกว่า 34,700 ยูนิต ตัวเลขในปี 2568 ที่เปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิต แสดงให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดไปเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งถือเป็นภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ไม่ค่อยพบเห็นบ่อยนัก
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและการโฟกัสที่ทำเลศักยภาพ
สำหรับปี 2569 แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาส่วนใหญ่จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัว และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ตลาดในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่าง EEC และภูเก็ต ก็จะยังคงเป็นจุดสนใจสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ผมมองว่าสถานการณ์ในปี 2569 นี้ ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่การพุ่งทะยานอย่างรวดเร็ว แต่จะเป็นการประคองตัวไปข้างหน้า พร้อมกับสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ไฮเอนด์และลักเซอรี่: โอกาสทองของ “เศรษฐี”
แม้ว่าภาพรวมของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะอยู่ในภาวะที่ต้องประคับประคอง แต่ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่น่าจับตาอย่างยิ่งสำหรับเซ็กเมนต์ตลาดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมืองที่หายาก การแข่งขันในกลุ่มนี้จะมีความเข้มข้นสูง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลศักยภาพสูง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
เราจะได้เห็นเทรนด์การตั้งราคาขายที่เป็น “New Price Benchmark” โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” หรือโครงการที่มีจำนวนยูนิตจำกัดในทำเล Prime CBD ซึ่งอาจมีการตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สิ่งนี้สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลที่ตั้ง คุณภาพของโครงการ และความพิเศษของยูนิตที่นำเสนอ
5 โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดคอนโดระดับบน
จากภาพรวมและแนวโน้มดังกล่าว ผมขอเสนอ 5 โอกาสสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรพิจารณาในปี 2569:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล “Super Prime” มีจำกัด ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงในทำเลดังกล่าว เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “Flagship” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ให้กับแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) ไม่ใช่เพียงแค่ที่อยู่อาศัย พวกเขามีความพร้อมและกำลังซื้อสำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูง ตั้งแต่ 800,000 บาท ไปจนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงในย่าน CBD และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับโครงการประเภท “Rare Item”, “Low Density” (มีความหนาแน่นต่ำ) และ “Branded Residence” (คอนโดมิเนียมที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก)
การแข่งขันด้านคุณภาพมากกว่าปริมาณ: ในภาวะที่จำนวนโครงการเปิดขายใหม่มีจำกัด ผู้พัฒนาควรเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพของโครงการ การออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” ที่ทำงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment for Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการและนักลงทุนก็ต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงมีความเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขาย (Absorption Rate) และความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของผู้พัฒนาโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยที่กดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง อาจส่งผลให้ภาพรวมนโยบายเศรษฐกิจยังไม่มีความชัดเจนในระยะสั้น ทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่พร้อมสำหรับการดูดซับ ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในการเข้าครอบครองทำเลศักยภาพ ดังนั้น การบริหาร “Timing” ในการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้พัฒนาและนักลงทุน
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเสนอข้อแนะนำเชิงกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจปี 2569 ดังนี้:
การเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน สามารถเข้าถึงและตอบสนองความต้องการได้
โฟกัสที่ตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งมีดีมานด์การซื้อที่แท้จริงและกำลังซื้อสูง เพื่อลดความเสี่ยงจากตลาดที่อ่อนไหว
การควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและความสามารถในการดูดซับ
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง เป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดมีความไม่แน่นอน
การติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจให้มีความยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น
ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ต้องการความเข้าใจที่ลึกซึ้ง ความยืดหยุ่นในการดำเนินงาน และการมองหาโอกาสในเซ็กเมนต์ที่มีศักยภาพ การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การจับสัญญาณของกลุ่มกำลังซื้อที่มีอำนาจ และการวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ หรือผู้พัฒนาที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2569 การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างแท้จริง คือก้าวแรกที่สำคัญที่จะนำพาไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จ
