อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: สมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจและการปรับโครงสร้างสู่ความยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนมานับไม่ถ้วน การประเมินแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับปี 2569 และปีต่อๆ ไป จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้งกว่าการมองเพียงตัวเลขยอดขาย แต่ต้องวิเคราะห์ถึงปัจจัยเชิงโครงสร้างและพลวัตทางเศรษฐกิจที่กำลังหล่อหลอมอนาคตของภาคนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มักเป็นดัชนีชี้วัดภาพรวมของประเทศ
ปี 2568: บทพิสูจน์ของ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ”
ปี 2568 ที่เพิ่งจะผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้ปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Year of The Great Perfect Storm” พายุเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศที่อ่อนแอ และผลกระทบจากวิกฤตการณ์ระดับโลก ได้ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างเต็มกำลัง ส่งผลให้ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่เคยทะยานแตะระดับ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 หดตัวลงอย่างน่าใจหาย เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็น ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ปัจจัยหลักที่บั่นทอนกำลังซื้อและสร้างแรงกดดันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว: การที่ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่เพียงพอที่จะขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องอาศัยการก่อหนี้ระยะยาว
กำลังซื้อที่ถดถอย: ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ประชาชนเผชิญกับภาระหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นไปอย่างระมัดระวัง
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัว หรือผู้ที่มีรายได้ปานกลาง การเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่ดีและมีคุณภาพกลายเป็นเรื่องยากลำบาก ทำให้หลายคนต้องหันไปพึ่งพา ตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือ บ้านมือสอง
การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่มีประวัติทางการเงินที่แข็งแกร่ง หรือโครงการที่มีความเสี่ยงสูง ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่มราคา
ต้นทุนค่าครองชีพที่สูงขึ้น: โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ที่กลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในชีวิตประจำวันของผู้คนจำนวนมาก
ปี 2569: สู่ “สมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง”
สำหรับปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่าจะยังคงอยู่ในช่วงของการปรับฐาน โดยมีแนวโน้มยอดขายทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเพียงพอในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมให้เติบโตในระดับ 5% ขึ้นไป จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
ธีมหลักของตลาดในปี 2569 จะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะที่ตลาดกำลังค้นหาสมดุลใหม่ ท่ามกลางความซับซ้อนของกลไกตลาด และปัญหาเชิงโครงสร้างที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
New Balance (สมดุลใหม่): เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค การเติบโตของ GDP ที่ยังคงต่ำ กำลังซื้อที่ถดถอย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินจริง และการขาดการสนับสนุนจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นประเภทของที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) รูปแบบกรรมสิทธิ์ (ซื้อขาด, เช่าระยะยาว 30-60 ปี) และช่วงราคาที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำล้านไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์หรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท รวมถึงความซับซ้อนในการเข้าถึงสินเชื่อและการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่างๆ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัด
เจาะลึกสินค้าอสังหาริมทรัพย์: แนวโน้มที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่แตกต่างกันออกไป:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันเริ่มกลายเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลงในตลาด
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทา และการใช้บุคคลสัญชาตินอมินี มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ชะลอตัวลง หากยังไม่มีการส่งเสริม สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ออกมารองรับ
คอนโดมิเนียม: ในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท พบว่ายอดขายติดลบอย่างมีนัยสำคัญ (-52% ในปีก่อนหน้า) และมีแนวโน้มลดลงอีกในปีนี้ เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการจะมีอยู่ แต่ก็ไม่สามารถแปลงเป็นยอดขายได้ เนื่องจาก GDP ที่เติบโตช้า และลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคาสูง (7-10 ล้านบาท): เริ่มมีสัญญาณการชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากนัก
อสังหาริมทรัพย์หรู (50 ล้านบาทขึ้นไป): คาดว่าจะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของ ตลาดบ้านมือสอง ไม่ได้สูงมากนัก เป็นเพียงการมีสัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่จำกัด
ปรากฏการณ์ “เช่าดีกว่าซื้อ” ในกลุ่มชาวต่างชาติ
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ การที่ชาวต่างชาติบางกลุ่มเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับกุม ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ ดิฉันขอเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งแบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan-to-Value): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายกรอบระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร กำหนดหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลโดยให้เสียงของชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและบริหารงานโดยชาวต่างชาติเพียงฝ่ายเดียว
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก โดยอาจจะอยู่ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การประเมินสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project) ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การเพิ่มมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้วตามกำหนดเวลา และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้หมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น อัตรา MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
กนง. ลดดอกเบี้ย แต่ทำไมหุ้นแบงก์สวนทาง?
การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ลง 0.25% หรือ 25 สตางค์นั้น เป็นที่น่าสังเกตว่าธนาคารพาณิชย์หลายแห่งปรับลดดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำสถิตินิวไฮ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดผันผวน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกิจในปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยความระมัดระวังและบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยมีปัจจัยสำคัญ 2 ประการที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ต้องตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นได้เสมอ ต้องปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง
โดยสรุปแล้ว ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลครั้งสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ต้องการความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน ในการร่วมกันผลักดันนโยบายและมาตรการที่เหมาะสม เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ การลงทุนคอนโดมิเนียม หรือแม้กระทั่ง บริษัทรับฝากขายบ้าน ที่จะช่วยให้ท่านผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและทันต่อสถานการณ์ปัจจุบัน.
