ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: การปรับสมดุลใหม่ในยุคแห่งความซับซ้อนและท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาอย่างโชกโชน ตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูไปจนถึงช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ การวิเคราะห์แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2568 ต่อเนื่องถึงปี 2569 ถือเป็นเรื่องสำคัญยิ่งยวดสำหรับผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรากำลังก้าวเข้าสู่ปีที่ถูกมองว่าเป็นการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) หลังจากการเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: จากยอดขาย 5 แสนล้านสู่การทรงตัวที่ 2.6-3 แสนล้าน
การประเมินสถานการณ์ ตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ยอดขายที่เคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงปี 2561 ได้ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือระดับ ยอดขายนิวโลว์ ในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงแรงกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงเป็นไปในทิศทางของการทรงตัว โดยคาดการณ์ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญคือการที่ยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนจะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ การจะเห็นการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องรอให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตถึงระดับ 5% เสียก่อน
ปัจจัยแห่งความท้าทาย: New Balance, Complexity, และ Structural Problem
การมองภาพตลาดในปี 2569 ผ่านสามคำนิยามหลัก คือ “New Balance” (สมดุลใหม่), “Complexity” (ความซับซ้อน), และ “Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง) สามารถอธิบายได้ดังนี้
New Balance: ความสมดุลใหม่นี้เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและยอดโอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และทั่วประเทศ ปรับตัวลดลง สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติถดถอยลง ประกอบกับการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์บางประเภทได้ปรับตัวสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งส่งผลให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น ปัญหาขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐก็เป็นอีกปัจจัยที่ต้องพิจารณา
Complexity: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ระดับราคาของ คอนโดมิเนียม ราคาถูก ไปจนถึงยูนิตหรูราคาหลักร้อยล้านบาท สะท้อนถึงความหลากหลายนี้ ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของสถาบันการเงินก็เป็นความท้าทายที่สำคัญ โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านที่สูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้นก็เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่กระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
Structural Problem: ประเทศไทยยังคงเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ และการรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ปัญหาเหล่านี้ต้องการการแก้ไขในระยะยาวและเป็นระบบ
เจาะลึกรายสินค้าและระดับราคา: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของสินค้าและระดับราคา พบว่ามีสัญญาณที่น่าสนใจดังนี้
ทาวน์เฮาส์: เป็นกลุ่มสินค้าที่เริ่มมีแนวโน้ม out of favor ในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทา และกลุ่มนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ การถดถอยของยอดขายบ้านเดี่ยวก็มีแนวโน้มต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยินดีจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: พบว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ยอดขายในกลุ่มนี้ลดลงอย่างมากในปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะลดลงไปอีกในปีนี้ แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความไม่แน่นอน ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากนัก
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: เป็นตลาดที่มีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
บ้านมือสอง: ดูเหมือนจะมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาอย่างละเอียดแล้ว จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองไม่ได้มาจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่เป็นผลมาจากขนาดตลาดรวมที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สำหรับรัฐบาล
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาล เพื่อใช้เป็นแนวทางในการประคับประคองและพัฒนา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในระยะยาว โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วน
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยให้รัฐบาลพิจารณาจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งจะเป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อกำกับดูแลการบริหารนิติบุคคล โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากระดับความเสี่ยงของผู้กู้ ผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้อัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำเสนอมาตรการรวมหนี้สินเชื่อจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การเรียนรู้ (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไปอีก 1 ปี โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าบ้านจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การดำเนินธุรกิจในภาวะตลาดทรงตัว: การบริหารจัดการสองมิติหลัก
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ 2025 เทรนด์ยังคงเป็นปีที่ท้าทาย การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสองมิติหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) คือกฎเหล็กที่ต้องยึดถือเป็นอันดับแรกของการดำเนินธุรกิจ การตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาด/การขาย: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สามารถคาดเดาได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในสถานการณ์เช่นนี้ การศึกษาข้อมูล แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ อย่างสม่ำเสมอ การประเมิน ตลาดอสังหาริมทรัพย์รายย่อย การค้นหา คอนโดมิเนียม ราคาถูก ที่คุ้มค่า หรือการพิจารณา บ้านมือสอง อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับสถานการณ์ปัจจุบันคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุดครับ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณได้แล้ววันนี้
