บทสรุปสำหรับผู้บริหาร: วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 – การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงการเปลี่ยนแปลงอันมีนัยสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน การประเมินแนวโน้มสำหรับปี 2569 นี้ ชี้ให้เห็นถึงช่วงเวลาของการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งเป็นผลพวงมาจากภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง กำลังซื้อที่ลดลง และความซับซ้อนของตลาดที่เพิ่มสูงขึ้น บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้ พร้อมนำเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับภาคธุรกิจและข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อสร้างเสถียรภาพและความยั่งยืนให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: จากยอดขายสูงสุดสู่จุดต่ำสุดใหม่
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยมีมูลค่าการขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่ภายใต้แรงกดดันจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่ผ่านมา ตัวเลขดังกล่าวได้หดตัวลงอย่างรุนแรง คาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ แนวโน้มสำหรับปี 2569 นี้ คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6 – 3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ยังคงต่ำกว่าระดับ 5% ซึ่งเป็นจุดที่จะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
บทวิเคราะห์เชิงลึก: New Balance, Complexity, และ Structural Problem
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงสภาวะการณ์ปัจจุบัน ที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ล้วนปรับตัวลดลง สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ซบเซา (1-2%) กำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด รวมถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อาจสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น
“Complexity” ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนที่เพิ่มสูงขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด หรือเช่าระยะยาว 30-60 ปี) ความแตกต่างของระดับราคาที่กว้างมาก (ตั้งแต่ต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท) ไปจนถึงอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-70% และภาระค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นจากการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
“Structural Problem” คือความท้าทายเชิงโครงสร้างของประเทศ ที่ยังขาดกลไกสนับสนุนระยะยาวสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ และขาดการรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
การชะลอตัวของสินเชื่อ: ปัญหารากหญ้าลุกลามสู่ตลาดบน
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายกลุ่มผลิตภัณฑ์ จะพบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ทรงตัว ขณะที่บ้านเดี่ยว แม้จะยังไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มถดถอย หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มาเป็นทางเลือก
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (บ้านหรือคอนโดฯ มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป) ด้วยค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
ในด้านระดับราคา กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีสัดส่วนลดลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ เพราะโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ อีกทั้ง GDP ที่เติบโตต่ำก็ไม่มีแรงส่งเพียงพอต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นภาระหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ดีนัก โดยมียอดขายที่ชะลอตัวลงใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ซึ่งเดิมทีกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากที่สุดคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
ส่วนตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลง จากผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคับประคองและสร้างเสถียรภาพให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลลัพธ์ในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจ
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: พร้อมการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างเป็นโครงสร้างถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร กำหนดให้นิติบุคคลมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อบ้านหลังแรก สัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคาร และลดอัตราปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: คิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ใช้บ้านเป็นหลักประกันในการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: เช่น เฮลท์แคร์เซ็นเตอร์, เอดูเคชั่นฮับ, สวนสนุก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยไม่มีคาสิโน) เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการ: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพสาธารณูปโภครัฐ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายเวลาอีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายเวลาสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคาร: โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ โดยให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก คือ “Financial Side” และ “Commercial Side”
ในด้าน Financial Side กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดเป็นอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงและระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนในด้าน Commercial Side ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นเพื่อรองรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่ไม่สามารถคาดเดาได้ ควบคู่ไปกับการปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่จำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
บทสรุปและก้าวต่อไป
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงช่วงเวลาแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่ ผู้ประกอบการและผู้กำหนดนโยบายต้องร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด เพื่อสร้างสมดุลใหม่ให้กับอุตสาหกรรมนี้ การทำความเข้าใจถึงความท้าทายเชิงโครงสร้าง การปรับปรุงกลไกการเงิน และการพัฒนานวัตกรรมในการนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดที่มีศักยภาพท่ามกลางความผันผวนนี้ อย่ารอช้า! โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะร่วมมือกับท่านเพื่อสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในประเทศไทย.
