แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรือง และช่วงเวลาแห่งความท้าทาย บทสนทนาที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ ไม่ใช่เพียงการวิเคราะห์แนวโน้มตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และอสังหาริมทรัพย์โดยรวมสำหรับปี 2569 หากแต่เป็นการเจาะลึกถึงแก่นของปัญหา การคาดการณ์อนาคต และการเสนอแนวทางแก้ไขเชิงกลยุทธ์ เพื่อนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปได้
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจลูกใหญ่ และยอดขายที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
หากย้อนกลับไปมองปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เราอาจกล่าวได้ว่ามันคือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างไม่ขาดสาย ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลให้ภาพรวมยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัวลงอย่างรุนแรง สวนทางกับสถิติสูงสุดที่เคยทำไว้ราว 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบัน ตัวเลขดังกล่าวได้ร่วงลงมาอยู่ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ตัวเลขยอดขายที่ลดลง แต่ยังสะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและนักลงทุนชาวต่างชาติ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นภาระหนัก การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ (GDP เติบโตเพียง 1-2%) และการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์บางประเภทปรับตัวสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ เป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ผู้บริโภคหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น
ปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับปี 2569 แนวโน้มที่คาดการณ์ไว้คือ ตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์ยอดขายอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และจะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี สัญญาณนี้บ่งชี้ว่าเรายังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอีกระยะหนึ่ง จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตในอัตราที่น่าพอใจ (GDP เติบโต 5%) จึงจะเห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่น่าจับตาในปี 2569 คือการปรับเปลี่ยนสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วย 3 องค์ประกอบหลัก:
ความสมดุลใหม่ (New Balance): สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ, อัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังคงต่ำ, กำลังซื้อที่หดตัวอย่างต่อเนื่อง, ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่, และการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคาที่หลากหลายตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคาหลายร้อยล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นอันเนื่องมาจากการใช้ระบบขนส่งสาธารณะ ก็เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ต้องพิจารณา
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน และขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกตลาดรายเซ็กเมนต์: ความท้าทายที่แตกต่างกัน
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละกลุ่มผลิตภัณฑ์และระดับราคา จะพบภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันเริ่มเป็นสินค้าที่ความต้องการในตลาดลดน้อยลง
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหดตัวของกำลังซื้อจากต่างชาติ ซึ่งได้รับผลกระทบจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการนำเสนอทางเลือก เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีออกมาสนับสนุน ก็อาจเห็นการถดถอยของยอดขายบ้านเดี่ยวต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย แนวโน้มนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่เผชิญกับปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดลงไปอีกในปีนี้ เหลือเพียง 1 ใน 3 ของยอดขายเดิม แม้ว่าความต้องการ (Demand) จะยังมีอยู่สูงตามโครงสร้างประชากร แต่กำลังซื้อที่จำกัดและการอนุมัติสินเชื่อที่ยากลำบาก ทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
กลุ่มห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ตลาดกลุ่มนี้จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคับประคองและผลักดันการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้าพเจ้าในนามสมาคมอาคารชุดไทย ได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
ทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold): จาก 30 ปี เป็น 60 ปี และเสนอให้รัฐบาลมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้ส่วนหนึ่งจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายในการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าสัดส่วนเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้ (Risk-Based Lending): ผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้กู้ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Consolidation/Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการ Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยเน้นย้ำว่าไม่มีกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด พร้อมเสนอให้ริเริ่มการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วน (หวังผลปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลาจากเดิมที่สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลาจากเดิมที่สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร: ให้สอดรับหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน (กนง.) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ
บทสรุป: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุนท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนการซื้อ-ขายบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2569 การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้ง การประเมินสถานการณ์ทางการเงินของคุณอย่างรอบคอบ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากคุณพร้อมแล้วที่จะก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังปรับสมดุลใหม่ในปี 2569 อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณวันนี้
