แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่แห่งความท้าทายและการเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองและวิเคราะห์ทิศทางของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ยุคทองที่การเติบโตดูเหมือนจะไม่มีขีดจำกัด จนมาถึงช่วงเวลาแห่งความผันผวนที่ประชากรทั่วโลกกำลังเผชิญ การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล สำหรับปี 2569 นี้ บ่งชี้ถึงการเข้าสู่ยุคของการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งเป็นผลพวงจากการ “บอบช้ำ” จากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ท้าทาย และต้องเผชิญกับ “ความซับซ้อน” ของปัจจัยแวดล้อมที่เพิ่มสูงขึ้น
ภาพรวมตลาด: การหดตัวที่น่าเป็นห่วงและการคาดการณ์ที่ท้าทาย
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาจากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2568 คาดการณ์ว่ายอดขายจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จนเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ การประเมินนี้สะท้อนให้เห็นถึงความอ่อนไหวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ ผมคาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี โดยยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยับไปสู่ระดับ 5% ได้อย่างต่อเนื่อง จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์
“The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” – แก่นแท้ของความท้าทายปี 2569
การนิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนของปัญหาเชิงโครงสร้าง” นั้น เกิดจากหลายปัจจัยที่ผมจะอธิบายอย่างละเอียด:
New Balance (ความสมดุลใหม่):
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ สะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ
GDP เติบโตต่ำ: อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% ไม่สามารถสร้างแรงส่งที่เพียงพอต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กำลังซื้อหดตัว: ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอย
อสังหาริมทรัพย์ราคาสูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องยากลำบาก ผู้บริโภคจำนวนมากจึงหันไปพึ่งพาการเช่า หรือบ้านมือสองมากขึ้น
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: นโยบายและมาตรการภาครัฐที่ยังไม่ตอบโจทย์ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
Complexity (ความซับซ้อน):
ตลาดผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและซับซ้อน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ นอกจากนี้ยังมีรูปแบบการถือครองที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์ และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ความเหลื่อมล้ำของราคา: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury ราคา 500-1,000 ล้านบาท ทำให้ตลาดมีความแตกแยกและตอบสนองต่อกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม เป็นอุปสรรคสำคัญในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ภาระค่าครองชีพที่เพิ่มสูง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในเมือง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง):
ขาดโครงสร้างระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ: ประเทศไทยยังขาดกฎหมายและโครงสร้างที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาวอย่างมีประสิทธิภาพ
กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ถดถอย: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง และอัตราการออมที่ต่ำ ทำให้คนรุ่นใหม่ขาดกำลังซื้อในการซื้อบ้านเป็นของตนเอง
เจาะลึกตลาด: การเปลี่ยนแปลงของประเภทอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อ
การวิเคราะห์เชิงลึกของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ เผยให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: กำลังเข้าสู่ภาวะ “เอาต์” ของตลาด แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงรสนิยมและความต้องการของผู้บริโภค
บ้านเดี่ยว: แม้ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ และการปราบปรามทุนเทา ทำให้คาดการณ์ว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะทยอยลดลง หากไม่มีการปรับตัวในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
ตลาดเช่า: ลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยินดีจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูง (3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านราคา 50 ล้านบาท) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย สะท้อนถึงความไม่แน่นอนในการถือครองโดยตรง
การเปลี่ยนแปลงของระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เผชิญกับภาวะติดลบอย่างหนัก โดยปีที่แล้วติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดลงไปอีกในปี 2569 เนื่องจากยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่มากก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มลดลง จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
กลุ่มห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดนี้จะมีการแข่งขันที่สูงขึ้น ในแง่ของการพัฒนาโครงการ
ตลาดบ้านมือสอง: แม้ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
โรดแมปสู่การฟื้นตัว: ข้อเสนอแนะ 8+3 สำหรับภาครัฐ
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ ผมได้เสนอแนะ “โรดแมป” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ประกอบด้วย 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วน ดังนี้:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงและกำหนดให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจ
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่ยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารยอมปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): เช่น Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการจัดตั้งบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และเสนอการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายมาตรการนี้ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยของธนาคาร: ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เพื่อช่วยเหลือผู้กู้รายย่อยและผู้ประกอบการ
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทาย การปรับตัวและการบริหารจัดการสองปัจจัยหลัก ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side) จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาด: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน และที่สำคัญคือต้องสามารถปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีจำนวนจำกัดอย่างมากในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาส การทำความเข้าใจแนวโน้ม การปรับกลยุทธ์ และการทำงานร่วมกับภาครัฐอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาอุตสาหกรรมนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนและแข็งแกร่งในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดในสภาวะตลาดปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและดำเนินการได้อย่างมั่นใจ เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้
