วิสัยทัศน์นายกสมาคมอาคารชุดไทย: สมดุลใหม่แห่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2568 และแนวโน้มที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 ภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับยุคสมัยที่ต้องการการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ใช่แค่การฟื้นตัวตามปกติ แต่เป็นการสร้าง “สมดุลใหม่” ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่ยังคงโหมกระหน่ำ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การหดตัวและการทรงตัวที่ยาวนาน
จากข้อมูลล่าสุดและการประเมินจากผู้บริหารสมาคมอาคารชุดไทย ยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่เคยทะยานแตะระดับ 5 แสนล้านบาทในช่วงปี 2561 กำลังหดตัวลงอย่างน่าใจหาย คาดว่าจะเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งนับเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ การหดตัวนี้ไม่ได้เกิดจากปัจจัยใดปัจจัยหนึ่ง แต่เป็นผลพวงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากปัญหาภายในประเทศและปัจจัยภายนอก
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยประเมินยอดขายไว้ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะผลักดันให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นจุดที่จะเริ่มเห็นการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาค อสังหาริมทรัพย์คอนโด และบ้าน
ปี 2568: The Year of The Great Perfect Storm
หากจะนิยามปี 2568 ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงต้องเรียกว่า “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) สภาวะเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและผันผวน ได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
สำหรับปี 2569 นี้ ดิฉันมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนของปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) คำนิยามนี้สะท้อนถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังเผชิญอยู่
New Balance (สมดุลใหม่): เป็นผลมาจากยอดขายและยอดโอนที่ลดลงในภาพรวมของทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำ (1-2%) ทำให้กำลังซื้อของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติหดตัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างการสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เราเห็นผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาโครงการก็มีความแตกต่างกันมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารก็เป็นอุปสรรคสำคัญ โดยอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน และที่สำคัญคือขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายกลุ่มสินค้าและระดับราคา: สัญญาณอันตรายที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดรายสินค้าและระดับราคา เราจะเห็นสัญญาณที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้ตัวแทนนอมินี หากไม่มีการปรับกลยุทธ์ เช่น การเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงเรื่อยๆ
การเช่าของชาวต่างชาติ: เป็นอีกเทรนด์ที่น่าจับตา ชาวต่างชาติบางส่วนที่ประสบปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่แล้วติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ความต้องการซื้อยังมีอยู่มากก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่แข็งแกร่ง
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกจะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองดูเหมือนจะใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ความท้าทายด้านสินเชื่อ: กุญแจสำคัญที่ต้องแก้ไข
ประเด็นสำคัญที่บั่นทอนตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงตลาดทั่วประเทศ คือ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ การปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างมหาศาล โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ยาก การที่ GDP เติบโตในระดับต่ำ (1-2%) ยิ่งทำให้ผู้บริโภคลังเลที่จะก่อหนี้ระยะยาวในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาและผลักดันการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ ดิฉันขอเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้านที่หวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
ปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) อย่างยั่งยืน: กำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและการควบคุมความเสี่ยงของระบบสถาบันการเงิน
ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าและการจัดเก็บภาษีอย่างมีกลยุทธ์: เสนอให้มีการขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมกับการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเหมาะสม เพื่อนำรายได้ส่วนหนึ่งมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีจุดเน้นเป็นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงส่วนใหญ่ไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการที่ชาวต่างชาติจะเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance (การค้ำประกันสินเชื่อ): รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าสัดส่วนเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: ปรับเปลี่ยนแนวทางการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้เป็นหลัก ผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
ส่งเสริมมาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำเสนอมาตรการในการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่จะพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการ Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่ (เช่น Disneyland, Universal Studios), ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา โดยมีข้อจำกัดคือจะไม่มีการจัดตั้งคาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์และจัดเก็บ Windfall Tax: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการที่อยู่อาศัย รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
ขยายเพดานมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับปรุงเพดานมูลค่าจากเดิมที่จำกัดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: เรียกร้องให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงลง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR (สำหรับผู้กู้รายย่อย) และ MLR (สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งล่าสุดมีการลดลง 0.25% แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น
การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน
แนวโน้มในปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายต่อเนื่อง ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ต้องบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ โดยให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก ผู้ประกอบการต้องตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569 กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ การมองการณ์ไกล การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการปรับตัวที่ชาญฉลาด คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จ ท่ามกลางความท้าทายนี้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาสถานการณ์ปัจจุบันสู่โอกาสใหม่ๆ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับพอร์ตการลงทุนของคุณ
