อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลในยุคแห่งความท้าทาย – บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษในตลาดไทย ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของวงการนี้มาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ จากแนวโน้มที่นายกสมาคมอาคารชุดไทยได้ให้มุมมองไว้ ซึ่งสะท้อนถึงความซับซ้อนและโครงสร้างเชิงปัญหาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอยู่ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงประเด็นสำคัญที่กล่าวถึง พร้อมเสริมด้วยข้อมูลเชิงลึกที่อัปเดตตามสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การหดตัวและแนวโน้มทรงตัว
การประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญของ ยอดขายคอนโดกรุงเทพ และปริมณฑล จากจุดสูงสุดที่ราว 5 แสนล้านบาทในปี 2561 สู่ระดับประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือการปรับฐานครั้งใหญ่ ซึ่งเป็นผลพวงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี เป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบหนึ่งทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมียอดขายอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี การฟื้นตัวอย่างแท้จริงนั้น จะต้องรอปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอที่จะผลักดันการเติบโตของ GDP ให้ได้อย่างน้อย 5%
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสู่ปีแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน
หากจะนิยามธีมของปี 2568 ได้ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) แล้ว ปี 2569 อาจถูกมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) โดยมีองค์ประกอบสำคัญดังนี้
New Balance (การปรับสมดุลใหม่):
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค ชี้ให้เห็นถึงภาวะที่ตลาดกำลังปรับตัวสู่ระดับที่ต่ำลงอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น
GDP เติบโตต่ำ: การเติบโตทางเศรษฐกิจที่เฉลี่ยเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
กำลังซื้อที่หดตัว: ทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ ปัญหาเศรษฐกิจทั่วโลกและนโยบายภายในประเทศส่งผลกระทบโดยตรง
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่ ที่มีข้อจำกัดด้านรายได้และภาระหนี้สิน ทำให้แนวโน้มการเช่าระยะยาว หรือการเลือกซื้อบ้านมือสองที่ราคาเข้าถึงง่ายมากขึ้น
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: การขาดนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่องในการรองรับการพัฒนาและการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
Complexity (ความซับซ้อน):
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้น ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย เช่น การซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ช่วงราคาที่กว้างมาก: มีตั้งแต่คอนโดราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท สะท้อนถึงความต้องการที่หลากหลาย แต่ก็สร้างความท้าทายในการวางแผนกลยุทธ์การตลาด
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 50-70% สำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะ สินเชื่อบ้านมือสอง และ สินเชื่อคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้าน เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงไม่สามารถเข้าถึงได้
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูง ส่งผลกระทบต่อภาระค่าใช้จ่ายโดยรวมของผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง):
การขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับชาวต่างชาติ: แม้จะมีนโยบายที่เอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนของชาวต่างชาติในบางภาคส่วน แต่โครงสร้างทางกฎหมายและข้อบังคับเกี่ยวกับ การถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ ยังคงมีความไม่แน่นอนและไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง
การขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์คนรุ่นใหม่: การที่คนรุ่นใหม่มีกำลังซื้อที่ถดถอยลง ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ ส่งผลให้เกิดช่องว่างระหว่างความต้องการและกำลังซื้อ
การขาดมาตรการแก้หนี้ครัวเรือน: หนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อโดยรวม และส่งผลกระทบต่อความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
เจาะลึก: การเปลี่ยนแปลงในแต่ละเซ็กเมนต์อสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง จากนโยบายการควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี การที่ ตลาดบ้านเดี่ยวต่างจังหวัด หรือ บ้านเดี่ยวราคาประหยัด จะได้รับผลกระทบหนักขึ้น หากไม่มีการสนับสนุน สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
ตลาดเช่า: ลูกค้าต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป) โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าการซื้อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: ตลาดนี้เผชิญภาวะติดลบอย่างรุนแรง โดยปีที่แล้วติดลบถึง -52% และคาดว่าจะยิ่งน้อยลงในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการจะมีอยู่จริง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาเริ่มย่อตัวลง ซึ่งเป็นกลุ่มที่เคยรับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
บ้านมือสอง: ดูเหมือนจะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในเชิงลึกแล้ว การเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก เพียงแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องมาจากตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลง จากผู้บริโภคที่ขาดกำลังซื้อ
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อแก้ไขปัญหาและผลักดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 ทางสมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ ดังนี้
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนด LTV ให้สอดคล้องกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอย่างมีเสถียรภาพ
การขยายสัญญาเช่าและการจัดตั้งกองทุน: ขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: บังคับใช้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมบริหารงานโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารและลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-Based Pricing) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการ เช่น เฮลท์แคร์เซ็นเตอร์, เอ็ดดูเคชั่นฮับ, สวนสนุก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ (โดยไม่มีกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มและเก็บภาษี Windfall Tax: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ พร้อมเสนอการเก็บภาษี Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ (สำหรับปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี (สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570) โดยปรับเพดานราคาจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. (คณะกรรมการนโยบายการเงิน)
การปรับตัวของผู้ประกอบการในภาวะตลาดที่ท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องบริหารจัดการอย่างรัดกุม โดยมีประเด็นสำคัญ 2 ด้านที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ต้องมาเป็นอันดับแรก ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูง และใช้ความระมัดระวังในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในช่วงเศรษฐกิจฝืดเคือง
การมองไปข้างหน้า: การสร้างสมดุลท่ามกลางความไม่แน่นอน
จากข้อมูลและบทวิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญอยู่ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง การปรับตัว การมองหาโอกาส และการนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำแนะนำในการตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 หรือกำลังมองหา โครงการคอนโดใหม่ 2025 ที่น่าสนใจ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
อย่าพลาดโอกาสในการสร้างความมั่นคงทางการเงินและที่อยู่อาศัยท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ เริ่มต้นวางแผนและศึกษาทางเลือกของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้ก้าวทันอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย.
