ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ สู่สมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ที่กำลังเผชิญในปี 2568 นี้ นับเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค เรากำลังก้าวผ่านช่วงเวลาที่เรียกว่า “The Year of The Great Perfect Storm” หรือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” ที่ซึ่งปัจจัยลบต่างๆ โหมกระหน่ำเข้าใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน และขณะที่เรากำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 คำถามสำคัญคือ เราจะประคองธุรกิจนี้ไปได้อย่างไร และอะไรคือแนวทางที่จะนำพาตลาดกลับสู่เสถียรภาพอีกครั้ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: หดตัวสู่จุดต่ำสุดใหม่
จากข้อมูลและการประเมินของผม ร่วมกับเพื่อนร่วมวิชาชีพในสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยเป็นดั่งหัวจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะในส่วนของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพ ที่เคยทำยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 บัดนี้ได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย โดยคาดการณ์ว่าในปี 2568 จะเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างเต็มกำลัง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นั้น สัญญาณยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร เราประเมินว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญนั้นยังมองไม่เห็นอย่างชัดเจน เว้นเสียแต่ว่า อัตราการเติบโตของ GDP จะสามารถกลับไปสู่ระดับ 5% ได้อย่างยั่งยืน
ปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
เมื่อพิจารณาถึงทิศทางของปี 2569 เราสามารถนิยามได้ว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” ซึ่งแต่ละคำบ่งบอกถึงความท้าทายที่แตกต่างกันไป:
New Balance (สมดุลใหม่): การปรับสมดุลนี้เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด ล้วนลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับ การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ซบเซา (GDP โตต่ำเพียง 1-2%) ส่งผลให้ กำลังซื้อของผู้บริโภค ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญ ยิ่งไปกว่านั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือการซื้อ อสังหาริมทรัพย์มือสอง เป็นหลัก สภาพการณ์นี้ยิ่งซ้ำเติมด้วยการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของสินค้าที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่หลากหลายตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท กลายเป็นความท้าทายสำหรับผู้ซื้อ นอกจากนี้ ปัญหาการขอสินเชื่อ ก็เป็นอุปสรรคสำคัญ โดยพบว่าอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นผลมาจากความเข้มงวดของสถาบันการเงิน และภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่แพงลิ่ว
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญ อาทิ การขาดกรอบกฎหมายระยะยาวที่ชัดเจนสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการขาดกลไกที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาดรายสินค้าและระดับราคา: สัญญาณที่ต้องเฝ้าระวัง
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของประเภทสินค้าและระดับราคาต่างๆ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากการที่ กำลังซื้อต่างชาติ เริ่มลดลง จากปัจจัยภายนอก เช่น นโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง และการปราบปรามทุนเทา หากไม่มีการสนับสนุนจากนโยบายการเช่าระยะยาว 60 ปี ก็อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่า: เป็นทางเลือกที่ชาวต่างชาติเริ่มหันมามากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย โดยพวกเขายินดีจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 50 ล้านบาท ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% และในปีนี้มีแนวโน้มจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดเท่านั้น สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่า ความต้องการที่อยู่อาศัย จะยังมีอยู่สูงก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
กลุ่มห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดนี้จะมีการแข่งขันที่สูงขึ้น จากการที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการในระดับราคานี้มากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาเจาะลึกแล้ว จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก แต่เป็นผลมาจากสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลง ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อมากพอ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาฯ
เพื่อแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไปสู่การฟื้นฟูอย่างยั่งยืน ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการเพื่อวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลจะจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างถาวรสำหรับการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้แน่ใจว่าเสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลจะเป็นของคนไทย เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยคิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิ ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา (โดยไม่มีบ่อนกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการนี้ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
การควบคุมอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR และ MLR) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แนวทางการบริหารธุรกิจในปี 2569: ความระมัดระวังและการปรับตัว
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ ต้องอาศัยการบริหารจัดการสองส่วนหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดสูงต่อการลงทุนใหม่ๆ ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่จำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ การปรับตัวอย่างชาญฉลาด การมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะพาเราก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งพายุเศรษฐกิจ และกลับมาสร้างสมดุลใหม่ที่แข็งแกร่งให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์เพื่อช่วยนำทางคุณผ่านความซับซ้อนของตลาดในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกที่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์และเป้าหมายเฉพาะของคุณ
