ปี 2569: วงจรฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – สมดุลใหม่ในยุคแห่งความซับซ้อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรแห่งการเติบโตและความท้าทายที่ตลาดนี้ได้เผชิญมาอย่างต่อเนื่อง ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นทั้งยุครุ่งเรืองที่ยอดขายพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปัจจุบัน ในช่วงปลายปี 2568 เรากำลังเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่เราต้องก้าวข้ามผ่านความบอบช้ำจากภาวะเศรษฐกิจ และมุ่งหน้าสู่การสร้าง “สมดุลใหม่” ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: แผลเป็นจากพายุเศรษฐกิจ
เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ต้องเผชิญกับ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่แบบเต็มกำลัง สมาคมอาคารชุดไทย โดยการนำของผม ได้ประเมินว่ายอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 อาจหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่เป็นสถิติต่ำสุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบที่รุนแรงจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่หลากหลาย ทั้งอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ การชะลอตัวของกำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคภายในประเทศและชาวต่างชาติ การปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ในยุคแห่งความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะ “ทรงตัว” โดยมียอดขายประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และจะคงอยู่ในระดับนี้ต่อไปอีกหลายปี เว้นแต่จะมีปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาพลิกฟื้น ซึ่งอาจต้องรอจนกว่า GDP จะเติบโตถึงระดับ 5% เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
ธีมหลักของปี 2569 จะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” คำอธิบายสำหรับแต่ละองค์ประกอบมีดังนี้:
สมดุลใหม่ (New Balance): ตลาดกำลังเข้าสู่สมดุลใหม่จากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งไทยและต่างชาติหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อ ทำให้คนรุ่นใหม่หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกัน โครงสร้างที่สนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐยังคงมีข้อจำกัด
ความซับซ้อน (Complexity): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครอง ทั้งแบบซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายอย่างยิ่ง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านอยู่ในระดับสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญอีกก้อนหนึ่ง
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ และยังขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การกู้ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานรากสู่ส่วนบน
จากการวิเคราะห์เชิงลึกรายผลิตภัณฑ์ พบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มเป็นที่ต้องการลดลงในตลาดปัจจุบัน บ้านเดี่ยวแม้จะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการปรับตัวสู่การเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
ที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย นี่ส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในส่วนของระดับราคา ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อส่งผลกระทบอย่างหนักต่อตลาด โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งปีที่แล้วมียอดขายติดลบถึง -52% และปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงผลักดันที่เพียงพอสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดห้องชุดราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น เทรนด์บ้านมือสองดูเหมือนจะมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึกซึ้ง จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
โรดแมปสำหรับภาครัฐ: 8+3 มาตรการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ
โครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจปัจจุบัน
การขยายสัญญาเช่า: จาก 30 ปีเป็น 60 ปี โดยเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมุ่งเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการศูนย์สุขภาพ (Health Care Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด รวมถึงเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ: ประคับประคองตลาดในปี 2569
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานราคาจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
มาตรการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิตินิวไฮ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายของผู้กู้
การทำธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจที่ต้องประคับประคอง
ผมเชื่อว่า ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับสองด้านหลัก คือ “ด้านการเงิน” และ “ด้านการตลาด”
ในด้านการเงิน อสังหาริมทรัพย์ กฎเหล็กที่ต้องยึดถือคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดเป็นอันดับแรก พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง เป็นกลยุทธ์ที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสใหม่ๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน.
