สมาคมคอนโดไทย: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – การปรับสมดุลท่ามกลางความท้าทาย
กรุงเทพฯ, 27 ธันวาคม 2568 – สมาคมอาคารชุดไทย โดยการนำของ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมฯ ได้นำเสนอภาพรวมและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเผชิญกับปีแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ในปี 2569 หลังจากการ “บอบช้ำ” อย่างหนักจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจตลอดปี 2568
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ยอดขายหดตัวสู่จุดต่ำสุดในรอบทศวรรษ
นายประเสริฐ ได้ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 นี้ มียอดขายที่หดตัวลงอย่างมาก จากจุดสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็น “ยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี” (new low in 10 years) ปรากฏการณ์นี้เป็นผลกระทบสะสมจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้านที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
ปี 2569: แนวโน้มทรงตัวในระดับต่ำ และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ยังคงคาดการณ์ว่ายอดขายจะทรงตัวอยู่ในระดับประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่เห็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ นายประเสริฐย้ำว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถขยายตัวได้ถึง 5%
ธีมหลักของการดำเนินธุรกิจในปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ขณะที่ปี 2569 จะถูกมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance) ซึ่งสะท้อนถึงความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ที่ตลาดกำลังเผชิญ
“New Balance”: การรักษาสมดุลในภาวะตลาดหดตัว
คำว่า “New Balance” หมายถึงการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและทั่วประเทศ มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงตามไปด้วย ยิ่งไปกว่านั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการซื้อบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อสมดุลของตลาด
“Complexity”: ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์
“Complexity” สะท้อนถึงความหลากหลายและความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของธุรกิจที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อขาดกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียม “ต่ำล้าน” ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ความซับซ้อนนี้ยังรวมถึงอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยธนาคารพาณิชย์มีการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงมากถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ซึ่งกลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับผู้อยู่อาศัยในเมือง ก็เป็นอีกปัจจัยที่เพิ่มความซับซ้อนให้กับตลาด
“Structural Problem”: ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไข
“Structural Problem” หมายถึงการขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่เพียงพอต่อการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย ขณะเดียวกันก็ขาดกลไกในการสนับสนุนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
สินเชื่อที่อยู่อาศัย: ปัญหาการกู้ไม่ผ่านที่ลุกลาม
นายประเสริฐ ได้ลงลึกถึงปัญหาการขอสินเชื่อ โดยระบุว่า ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยม กำลังเริ่ม “เอาต์” จากตลาด ในขณะที่บ้านเดี่ยวยังพอไปได้ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการลดลงของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการรองรับที่ชัดเจน เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี ก็อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงดูน่าสนใจกว่าความเสี่ยงที่จะถูกจับ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เคยติดลบถึง -52% ในปีก่อน และในปีนี้จะยิ่งลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่กำลังซื้อและความสามารถในการกู้ไม่ผ่านเป็นอุปสรรคสำคัญ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่เพียงพอที่จะผลักดันการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดี โดยยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
ในส่วนของตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียด จะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เป็นเพราะขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเล็กลง เนื่องจากการลดลงของกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ
สมาคมอาคารชุดไทยได้ยื่นข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งออกเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การบริหารจัดการ LTV (Loan to Value): กำหนดมาตรการ LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและการจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีเสียงข้างมากไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อและลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดการคิดดอกเบี้ยสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ กล่าวคือ ความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูง เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่า “ไม่มีกาสิโน”
การสร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐที่โครงการอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดแล้ว รวมถึงการพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้านเพื่อประคับประคองภาคอสังหาฯ ในปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยขยายเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น “บ้านทุกระดับราคา” และขยายระยะเวลาออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้ง MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
นายประเสริฐ ได้ชี้ให้เห็นว่า การลดดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ครั้งล่าสุด 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดดอกเบี้ยให้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารถึงทำสถิตินิวไฮท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
นายกสมาคมคอนโดฯ สรุปว่า เทรนด์ในปี 2569 ซึ่งตรงกับปีมะโรง “ปีแห่งงูไฟ” จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการ 2 ด้านหลักอย่างมีประสิทธิภาพ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/ธุรกิจ (Commercial Side)
ด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (cash flow) ให้ดีเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ รวมถึงการปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
นี่คือความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ การปรับสมดุลและการมองหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางความซับซ้อนและความไม่แน่นอน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปได้.
