หัวข้อ: อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ตลาดที่ซับซ้อนและท้าทาย – บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 นี้ ช่างเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่ สู่สภาวะที่ผมมองว่าเป็นการ “สร้างสมดุลใหม่” (New Balance) ท่ามกลางความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ที่ยังคงอยู่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: จากยุคทองสู่การทรงตัวที่ยาวนาน
ย้อนกลับไปเมื่อปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยทะยานสู่จุดสูงสุด มียอดขายรวมสูงถึงกว่า 5 แสนล้านบาท แต่มาถึงปี 2568 สถานการณ์ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ประดังเข้ามาตลอดทั้งปี ส่งผลให้ยอดขายหดตัวลงอย่างหนัก เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าแนวโน้มยอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6 – 3 แสนล้านบาท และสภาวะเช่นนี้อาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่ชัดเจนสำหรับการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งยังมองไม่เห็นอย่างเป็นรูปธรรม การจะเห็นภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตอย่างแท้จริง จำเป็นต้องอาศัยการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้ได้ถึงระดับ 5% เสียก่อน
ปี 2568: The Year of The Great Perfect Storm
หากจะนิยามปี 2568 ในวงการอสังหาริมทรัพย์ คงต้องกล่าวว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ปัจจัยลบหลายอย่างประจวบเหมาะกัน ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง โดยผมมองว่าปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งมีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้
New Balance: การปรับสู่ภาวะทรงตัว
คำว่า “New Balance” เกิดจากการชะลอตัวของทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ รวมถึงกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปัจจัยหลักมาจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อของทั้งผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการซื้อบ้านมือสองแทน ซึ่งเป็นผลมาจากการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เหมาะสมจากภาครัฐ
Complexity: ตลาดที่ซับซ้อนและหลากหลาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด รูปแบบของที่อยู่อาศัยมีหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ นอกจากนี้ยังมีทางเลือกในการเข้าถึงที่หลากหลาย ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์ขาด หรือการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมระดับ “ต่ำล้าน” ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่เกิดขึ้นคือ สถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
ยิ่งไปกว่านั้น ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่นับวันจะสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้คนในเมือง ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องมีการก่อหนี้ระยะยาว กลายเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
Structural Problem: ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องแก้ไข
ประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญในภาคอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือการขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างชัดเจน ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจลงทุนในระยะยาว
ประการที่สองคือ การขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ทำให้พวกเขาไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ ปัญหานี้ส่งผลกระทบต่อการหมุนเวียนของตลาดและความสามารถในการสร้างครอบครัวในระยะยาว
เจาะลึกรายกลุ่มสินค้า: ทาวน์เฮาส์ชะลอตัว บ้านเดี่ยวเผชิญแรงเสียดทาน
เมื่อพิจารณารายละเอียดของกลุ่มสินค้า จะเห็นความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” จากตลาดไปทีละน้อย ด้วยข้อจำกัดด้านพื้นที่ใช้สอยและการแข่งขันที่สูงขึ้น
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ชะลอตัวลง ปัจจัยที่ส่งผลกระทบได้แก่ นโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและกลุ่มนอมินี มีความเป็นไปได้ที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ถดถอยลง หากไม่มีการออกมาตรการรองรับที่ชัดเจน เช่น การให้เช่าระยะยาว 60 ปี
การเช่าระยะยาว: ปัจจุบันลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับที่พักอาศัยมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐไทย การที่พวกเขายอมเช่ารายเดือน ดีกว่าการถูกจับ ทำให้ดีมานด์สำหรับการซื้อลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ระดับราคา: กลุ่มล่างเผชิญวิกฤตสินเชื่อ กลุ่มกลางเริ่มเห็นสัญญาณ
ในด้านระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เคยเป็นกลุ่มที่มียอดขายติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า และในปีนี้คาดว่าจะลดลงไปอีก โดยมีสาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อ GDP เติบโตในอัตราต่ำเพียง 1-2% ซึ่งไม่เพียงพอต่อการกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ซึ่งแตกต่างจากปีก่อนๆ ที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดกลุ่มนี้ยังคงมีการแข่งขันสูงในด้านการพัฒนาโครงการ
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว การเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เกิดจากการที่ตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
โรดแม็ปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 สำหรับภาครัฐ
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแม็ป” ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ที่หวังผลได้ในปี 2569
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (Long-Term Structural Measures):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว (60 ปี) และการจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย นำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายให้เป็นโครงสร้างที่มั่นคงและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อกำกับดูแลการพักอาศัยของชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบ โดยมีหลักการสำคัญคือการกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามามีอำนาจควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารจัดการนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้สถาบันการเงินกล้ายอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Lending): กำหนดแนวทางการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำ ให้คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า แต่หากความเสี่ยงสูง ให้คิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนากลไกการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Centers) ศูนย์การศึกษา (Education Hubs) สวนสนุกระดับโลก (Theme Parks) ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Centers) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Hubs) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับคาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและเก็บภาษี Windfall Tax: เพิ่มมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการตั้งอยู่ เมื่อโครงการแล้วเสร็จตามกำหนด นอกจากนี้ ยังเสนอให้พิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ (Mega Projects)
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน (Urgent Measures for 2025):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (Loan to Value) หรือการให้กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100% ซึ่งมีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับปรุงเพดานวงเงินจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำหนดให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงลง โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยที่แท้จริงของสถาบันการเงินกลับมีเพียง 5-10 สตางค์ เท่านั้น นี่อาจเป็นหนึ่งในคำอธิบายที่ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงทำสถิติสูงสุดใหม่สวนทางกับสภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
บทสรุป: การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะทรงตัว
ปี 2569 หรือ “ปีม้าไฟ” ในปฏิทินจีน ยังคงเป็นปีที่ท้าทายและต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการ 2 หัวข้อหลักให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ นั่นคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจของคุณผ่านช่วงเวลาที่ซับซ้อนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและโซลูชันที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของคุณ.
