ปี 2569: สมดุลใหม่ สู่ยุคแห่งความซับซ้อนและโจทย์เชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมของตลาดคอนโดและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่ธรรมดา หลังจากปี 2568 ที่ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ปี 2569 จึงเป็นก้าวสำคัญสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ดังที่นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้กล่าวไว้
วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
เมื่อย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่ในปี 2568 ที่ผ่านมา ตัวเลขนี้ได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย จนเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบ 10 ปี ปัจจัยหลักมาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่แบบเต็มกำลัง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ การฟื้นตัวอย่างแท้จริงอาจต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะขยายตัวถึง 5%
แกะรอย “สมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง”
คำว่า “New Balance” หรือสมดุลใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงการลดลงของทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและทั่วประเทศ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่ถดถอยทั้งจากลูกค้าคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
“Complexity” หรือความซับซ้อนของตลาด สะท้อนถึงความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่หลากหลายตั้งแต่ต่ำกว่าล้านบาทไปจนถึงหลัก 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการขอสินเชื่อที่สถาบันการเงินอนุมัติยาก ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ไปจนถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
“Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้าง เป็นอีกประเด็นสำคัญที่ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายสินค้าและกลุ่มราคา: สัญญาณที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทสินค้า ทาวน์เฮาส์เริ่มเห็นสัญญาณของการเป็นสินค้าที่ “เอาต์” ไปจากตลาดมากขึ้น ในขณะที่บ้านเดี่ยว แม้ยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี หากไม่มีการปรับตัว เช่น การนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงเรื่อยๆ
สิ่งที่น่าสนใจคือ ชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า ซึ่งย่อมส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
ในด้านกลุ่มราคา กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบ -52% เมื่อปีที่แล้ว คาดว่าในปีนี้จะยิ่งลดน้อยลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ดีมานด์จะยังมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ไม่มีแรงส่งเสริมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยมีกลุ่มนี้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก ในส่วนของห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น แนวโน้มของบ้านมือสองเริ่มมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่หากมองลึกลงไป จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายสู่การฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น สมาคมฯ ได้เสนอโรดแมป 8+3 ต่อรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการ
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนด LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดหลักการสำคัญให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ โดยให้คิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงต่ำ ดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการ “Man Made Project” ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์กีฬาบันเทิง โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการเสนอให้มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ประโยชน์ รวมถึงพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยขยายเพดานราคาจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการองค์กรอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะด้านการเงินและการตลาด เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ด้านการเงิน การบริหารกระแสเงินสดต้องมาก่อน และต้องตั้งการ์ดสูงในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนอนาคตด้านอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับเทรนด์ตลาดและการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง คือก้าวสำคัญที่จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งสมดุลใหม่นี้ หากต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจทางเลือกในการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำแบบเจาะลึกสำหรับอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
