แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความท้าทายที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง การประเมินภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และ ตลาดคอนโดกรุงเทพ กำลังเผชิญหน้ากับสภาวะที่เรียกว่า “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) หลังจากการฟื้นตัวที่บอบช้ำจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำที่ถาโถมอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมตลาด: จากยอดขาย 5 แสนล้าน สู่การทรงตัวที่ 2.6-3 แสนล้าน
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเคยมีมูลค่าการขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่เผชิญกับวิกฤตเศรษฐกิจต่างๆ ที่ส่งผลกระทบเต็มปี ส่งผลให้ยอดขายในปี 2568 หดตัวลงอย่างรุนแรง คาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบเกือบ 10 ปี
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมคาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะคงอยู่เช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่ชัดเจนสำหรับการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งยังมองไม่เห็นได้อย่างเป็นรูปธรรม เราต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยับไปถึงระดับ 5% เสียก่อน จึงจะมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
‘พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ’ สู่ ‘ความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง’
ธีมหลักในปี 2568 ที่ผ่านมา คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจถดถอย กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ได้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ราคาดี และ คอนโดมิเนียมทำเลทอง
สำหรับปี 2569 ผมนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) โดยมีรายละเอียดดังนี้
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): เกิดจากการลดลงของยอดขายและยอดโอนทั่วทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่หดตัวอย่างเห็นได้ชัดทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาโครงการมีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญอีกประการหนึ่ง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย และไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การปฏิเสธสินเชื่อ: ปัญหาลุกลามจากฐานล่างสู่ระดับบน
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละกลุ่มผลิตภัณฑ์ จะพบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ความต้องการลดลงในตลาด ส่วนบ้านเดี่ยวแม้จะยังไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการสนับสนุนเรื่องการเช่าระยะยาว 60 ปีเข้ามารองรับ ก็มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ การเช่าระยะยาวจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าการซื้อที่อาจถูกจับตา
ในด้านระดับราคา กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งปีที่แล้วติดลบถึง -52% และปีนี้จะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่สามารถผลักดันกำลังซื้อสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนี้สินระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาทก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มลดลง จากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก สำหรับห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังคงต้องจับตาดูทิศทางตลาดอย่างใกล้ชิด แนวโน้มของ บ้านมือสองกรุงเทพ และ คอนโดมือสองกรุงเทพ ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาให้ลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาลยุคใหม่
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน ผมได้เสนอโรดแมปมาตรการต่อรัฐบาลชุดหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงและกำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าและสร้างกองทุนที่อยู่อาศัย: ขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยหลักการสำคัญคือการบริหารจัดการนิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามามีอำนาจควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารจัดการ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดแนวทางการอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิ ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีนโยบายส่งเสริมกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษี Windfall: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วภายในเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ ยังเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน: ต่ออายุ LTV และลดค่าธรรมเนียม 1 ปี
สำหรับมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ ที่จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ประกอบด้วย:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำหนดมาตรการกำกับดูแลให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง โดยเฉพาะอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะได้มีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา แต่การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายได้ว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั้งประเทศ
การทำธุรกิจแบบประคับประคอง: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวอย่างชาญฉลาด โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มถดถอยต่อเนื่อง
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจัยในอนาคตที่เราไม่สามารถคาดการณ์ได้ทั้งหมด การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงเป็นสิ่งสำคัญ แม้ว่าในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง ตลาดในกลุ่มนี้จะมีอยู่อย่างจำกัดก็ตาม
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำทางคุณผ่านสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการพูดคุยและวางแผนสำหรับอนาคต.