แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: สู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 นี้ นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและต้องการความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงพลวัตที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป “การปรับสมดุลใหม่” ไม่ใช่แค่คำพูด แต่คือสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญหลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง
จากจุดสูงสุดสู่ภาวะทรงตัว: ภาพรวมตลาดคอนโดและที่อยู่อาศัย
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทะยานสู่จุดสูงสุด โดยมียอดขายแตะระดับ 5 แสนล้านบาท แต่กาลเวลาและความผันผวนทางเศรษฐกิจได้พัดพาให้ตัวเลขดังกล่าวหดหายไปอย่างน่าใจหาย ปัจจุบัน เราประเมินว่ายอดขายในปี 2568 จะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ผลกระทบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงชั่วคราว แต่แนวโน้มปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท ไปอีกหลายปี
ปัจจัยกดดัน: GDP ต่ำกำลังซื้อถดถอย และความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น
เหตุใดตลาดจึงต้องเผชิญกับสภาวะเช่นนี้? คำตอบอยู่ที่หลายปัจจัยที่เกี่ยวพันกันอย่างซับซ้อน
การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว (Low GDP Growth): การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ต่อปี ขาดแรงส่งที่เพียงพอในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตลาดที่ต้องพึ่งพาการก่อหนี้ระยะยาว
กำลังซื้อที่หดตัว (Shrinking Purchasing Power): ทั้งกำลังซื้อของคนไทยและชาวต่างชาติล้วนได้รับผลกระทบ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่าความสามารถในการซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก
ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาด (Market Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความหลากหลายซับซ้อนมากขึ้น ทั้งในแง่ของประเภทผลิตภัณฑ์ (คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด หรือเช่าระยะยาว 30-60 ปี) และช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงหลักหลายร้อยล้านบาท
ปัญหาเชิงโครงสร้าง: การขาดการสนับสนุนจากภาครัฐ
นอกจากปัจจัยทางเศรษฐกิจแล้ว ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังขาดการแก้ไขเป็นอีกหนึ่งแรงกดดันสำคัญ
โครงสร้างการถือครองของชาวต่างชาติ: ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างกฎหมายที่ชัดเจนและเอื้ออำนวยต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว ซึ่งเป็นส่วนสำคัญในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ
การสนับสนุนดีมานด์คนรุ่นใหม่: กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง ยังขาดมาตรการสนับสนุนที่ตรงจุดในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของตนเอง
การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอัตราการปฏิเสธสูงถึง 70% ทำให้แม้ดีมานด์จะยังคงมีอยู่ แต่ผู้ซื้อกลับไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการใช้บริการระบบขนส่งสาธารณะ เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยรวม
การเปลี่ยนแปลงในแต่ละเซ็กเมนต์: เมื่อบ้านมือสองมีบทบาทมากขึ้น
เมื่อเจาะลึกในแต่ละเซ็กเมนต์ของตลาด จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลง
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดี แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้บริษัทนอมินี
คอนโดมิเนียมและบ้านราคาสูง: ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่ชะลอตัว ห้องชุดราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น
บ้านมือสอง: แม้ภาพรวมตลาดบ้านมือสองจะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้น แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงบ้านใหม่เท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่าตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงเนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลง
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาลชุดใหม่
ในฐานะสมาคมฯ เราได้เสนอกรอบแนวทางการทำงานต่อรัฐบาลชุดใหม่ ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan to Value): กำหนด LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เพิ่มจาก 30 ปี เป็น 60 ปี ควบคู่กับการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร ให้เสียงส่วนใหญ่ของนิติบุคคลต้องเป็นของคนไทย เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้ธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Lending): กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำหนี้สินต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หรือหนี้ที่อยู่อาศัย มารวมกันโดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน
การส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการรวมคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว และพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการนี้ให้สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะวิกฤต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยการบริหารจัดการอย่างเข้มข้นภายใต้ 2 ปัจจัยหลัก:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาเป็นอันดับแรก การตั้งการ์ดสูงและระมัดระวังการลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้ การเข้าใจเทรนด์ตลาด การปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด และการทำงานร่วมกับภาครัฐเพื่อแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปได้ หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคง.
