ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ก้าวสู่สมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและขับเคลื่อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งความผันผวนและความท้าทายที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค สำหรับ แนวโน้มตลาดคอนโดปี 2569 นั้น ผมมองว่าจะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลครั้งใหม่ หลังจากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขที่ชวนให้ขบคิด
ข้อมูลจากผู้บริหารสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นว่า ยอดขายโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาท ในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างต่อเนื่อง จนคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สะท้อนให้เห็นถึงแรงสั่นสะเทือนจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่เราแบบเต็มกำลัง
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 นี้ แม้จะยังคงเผชิญกับภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์ยอดขายจะอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะเห็นการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ระดับ 5% จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
เศรษฐกิจซบเซา: ตัวเร่งให้อสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวยาวนาน
ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวยาวนาน คือการเติบโตทางเศรษฐกิจที่อยู่ในระดับต่ำ เพียง 1-2% กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติล้วนหดตัว สวนทางกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาต้องหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ภาพรวมตลาดดูอึมครึม
ปี 2569: ปีแห่งสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
หากปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ ปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
New Balance (สมดุลใหม่): ยอดขายและยอดโอนที่ลดลงในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและทั่วประเทศ สะท้อนถึงการปรับสมดุลใหม่ของตลาด การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ช้าลง กำลังซื้อที่ลดลง และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินไป
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ประเภทของผลิตภัณฑ์มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของคอนโดมิเนียมมีตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงห้องละ 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ควบคู่ไปกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก ซึ่งกลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย
วิเคราะห์เจาะลึก: สินค้า ราคา และกำลังซื้อ
เมื่อเจาะลึกรายสินค้า พบว่า ทาวน์เฮาส์ เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ความน่าสนใจลดลง ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างประเทศ ปัญหาการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงเรื่อยๆ หากไม่มีการออก สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ
เราเริ่มเห็นชาวต่างชาติหันมาเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดราคาสูงถึง 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ นี่เป็นการส่งสัญญาณชัดเจนว่าดีมานด์การซื้อจะลดลง
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งปีที่แล้วติดลบถึง -52% จะยิ่งหดตัวลงไปอีก เนื่องจากอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่ตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อได้ สภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตเพียง 1-2% ก็ไม่สามารถเป็นแรงขับเคลื่อนให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มเห็นการย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
สำหรับ ตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาเจาะลึก จะเห็นว่าไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนของบ้านมือสองที่ขายได้ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากผู้บริโภคที่ไม่มีกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และวางรากฐานการเติบโตในระยะยาว ผมขอเสนอแนะมาตรการต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ในรูปแบบ โรดแมป 8+3 ประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้านเพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย แล้วนำเงินส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อบริหารนิติบุคคลให้มีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันการครอบงำจากชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารยอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) ที่เป็นเมกะโปรเจ็กต์ เช่น เฮลท์แคร์เซ็นเตอร์, เอดูเคชั่นฮับ, สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ (โดยไม่มีกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษี Windfall: สร้างมูลค่าเพิ่มให้โครงการอสังหาริมทรัพย์จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายมาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอนและจดจำนองออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 และปรับปรุงเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
ลดดอกเบี้ยแท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจ: การปรับตัวสู่ความท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวังและปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการปัจจัยสำคัญ 2 ด้าน ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side) คือกุญแจสำคัญ
ในด้านการเงิน สิ่งที่ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และการตั้งการ์ดสูงในการลงทุน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดคิด และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่ แม้จะมีจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองเช่นนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ คอนโดในกรุงเทพฯ ในสถานการณ์ปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อก้าวสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและยั่งยืน.
