นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร
กรุงเทพฯ, 27 ธันวาคม 2568 – สมาคมอาคารชุดไทยภายใต้การนำของนายกสมาคมฯ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ได้ออกมาเปิดเผยบทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 และแนวโน้มสำหรับปี 2569 โดยชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ที่ท้าทายอันเป็นผลพวงจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อยอดขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากระดับสูงสุดที่เคยทำไว้กว่า 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันตลาดคาดการณ์ว่าจะหดตัวลงมาอยู่ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
วิกฤตเศรษฐกิจลากยาว: อัตราการเติบโต GDP ที่ต่ำส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์
นายประเสริฐ ได้กล่าวเน้นย้ำถึงปัจจัยหลักที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าคืออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำ การประเมินสำหรับปี 2569 ชี้ให้เห็นว่า ยอดขายโดยรวมมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6 – 3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะคงอยู่ในระดับนี้ไปอีกหลายปี จนกว่าจะเห็นปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอที่จะผลักดันให้ GDP เติบโตได้อย่างน้อย 5% จึงจะมีความหวังในการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
สำหรับปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งสะท้อนถึงการเผชิญหน้ากับความท้าทายทางเศรษฐกิจรอบด้าน ในขณะที่ปี 2569 ถูกคาดการณ์ว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) อันประกอบด้วยสามองค์ประกอบหลักที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาด
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนจากการลดลงของทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ รวมถึงกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปัจจัยที่ส่งผลคือ GDP ที่เติบโตช้า (1-2%) กำลังซื้อที่หดตัวทั้งในกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่รูปแบบผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ ตลอดจนรูปแบบการถือครองที่มีทั้งกรรมสิทธิ์ขาด และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี อีกทั้งความแตกต่างของราคาที่ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Ultra-Luxury ราคา 500-1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มสูงขึ้นจากการใช้ระบบขนส่งสาธารณะกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหนา
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงประสบปัญหาขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงขาดกลไกที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
ปัญหาการขอสินเชื่อที่พักอาศัย: ลุกลามจากระดับล่างสู่ระดับบน
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละกลุ่มผลิตภัณฑ์ นายประเสริฐ ชี้ให้เห็นว่า ปัจจุบันทาวน์เฮาส์เริ่มได้รับความนิยมน้อยลง ส่วนบ้านเดี่ยวยังคงมีศักยภาพในการเติบโต แต่ก็เผชิญกับแรงกดดันจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ อันเนื่องมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่ควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามกลุ่มทุนสีเทาและนอมินี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากยังไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีออกมาเพื่อรองรับ
“ลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยินดีจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การยอมเช่ารายเดือนอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการเสี่ยงถูกดำเนินคดี ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อที่ลดลง” นายกสมาคมฯ กล่าว
ในส่วนของระดับราคา พบว่า กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะมียอดขายลดลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถดำเนินการซื้อได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตในระดับ 1-2% ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มมีสัญญาณที่น่ากังวล โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มที่จะเห็นการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบ้านมือสองกลับมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก เพียงแต่สัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมหดตัวลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อยกระดับภาคอสังหาริมทรัพย์
นายประเสริฐ ได้นำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลภายหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อให้เกิดผลลัพธ์ในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรที่ชัดเจน โดยหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การพิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้มีความเสี่ยงสูงได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการพิจารณาโครงการกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน: ขยายระยะเวลา LTV และลดค่าธรรมเนียม
สำหรับปี 2569 นายประเสริฐ ได้เสนอ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (Loan-to-Value) จากเดิมที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ให้มีการกำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงลง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ 0.25% หรือ 25 สตางค์ แต่สถาบันการเงินปรับลดเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะท้าทาย: กุญแจสู่ความอยู่รอด
นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้กล่าวทิ้งท้ายว่า ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวโดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ส่วนหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ถือเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควบคู่ไปกับการเฝ้าระวังและประเมินความเสี่ยงในการลงทุนอย่างใกล้ชิดในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
เพื่อรับมือกับความท้าทายและมองหาโอกาสในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังปรับตัวสู่นวัตกรรมและสมดุลใหม่นี้ ผู้ประกอบการและผู้ที่สนใจในภาคอสังหาริมทรัพย์ควรติดตามข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน.
