อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: เผชิญหน้าความท้าทาย สู่การสร้างสมดุลใหม่ภายใต้เศรษฐกิจผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด ตั้งแต่ยุคทองแห่งการเติบโต สู่ช่วงเวลาแห่งการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด ปี 2568 ที่ผ่านมานับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอ สภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว และกำลังซื้อที่หดหาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทรงตัว ในระดับต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของภาคเศรษฐกิจโดยรวม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: สถิติใหม่ของความท้าทาย
จากข้อมูลล่าสุดที่ได้รวบรวมและวิเคราะห์ ยอดขายรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบัน คาดการณ์ว่ามียอดขายอยู่ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาทเท่านั้น ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบกว่าทศวรรษ แนวโน้มในปี 2569 นี้ ยังคงคาดการณ์ว่าตลาดจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อเนื่องไปอีกหลายปี สัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจนจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% ขึ้นไป ซึ่งยังคงเป็นเป้าหมายที่ท้าทายสำหรับเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ
หากจะนิยามปี 2568 ด้วยคำที่เหมาะสม คงต้องกล่าวว่า เป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) วิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งภายในและภายนอกประเทศ ได้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน และต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างเร่งด่วนเพื่อให้สามารถประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดได้
ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 นี้ ดิฉันมองว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งประกอบด้วยสามประเด็นหลักที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญและหาทางจัดการ:
สมดุลใหม่ (New Balance): ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราต่ำ (GDP 1-2%) ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลให้เกิดความสมดุลใหม่ในตลาด
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในด้านผลิตภัณฑ์ที่มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี อีกทั้งราคาที่อยู่อาศัยก็มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงหลักหลายร้อยล้านบาท ปัญหาสำคัญที่กำลังส่งผลกระทบอย่างหนักคือ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Approval Rate) ที่ลดลงอย่างมาก โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่มราคา นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่จำเป็นในการตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ ปัญหาเหล่านี้หากไม่ได้รับการแก้ไข จะยิ่งส่งผลกระทบต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
วิเคราะห์เจาะลึก: สินค้าแต่ละประเภทและระดับราคา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของสินค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง ซึ่งอาจเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและกลุ่มนอมินี หากไม่มีการสนับสนุนในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ตลาดบ้านเดี่ยวอาจมีแนวโน้มยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าที่พักอาศัย: เป็นทางเลือกที่ชาวต่างชาติหันมาให้ความสนใจมากขึ้น ยินดีจ่ายค่าเช่าต่อเดือนในอัตราที่สูง (3-4 แสนบาทต่อเดือน สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของดีมานด์การซื้อที่จะลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการอนุมัติสินเชื่อมากที่สุด โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% ในปีก่อนหน้า ส่งผลให้ยอดขายติดลบถึง -52% และมีแนวโน้มที่จะลดลงไปอีกในปีนี้ แม้ว่าความต้องการซื้อในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่สูงก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเป็นเช่นเดิม แต่ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคอย่าง GDP ที่เติบโตต่ำ (1-2%) ก็ไม่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ขณะที่ในอดีต กลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเท่ากับกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีแนวโน้มการแข่งขันที่สูงขึ้นในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
บ้านมือสอง: แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องมาจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลง เพราะผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
โรดแมปสู่การฟื้นตัว: ข้อเสนอแนะ 8+3 ประการต่อภาครัฐ
เพื่อเป็นการประคับประคองและยกระดับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ดิฉันได้เสนอ “โรดแมป” ต่อภาครัฐ ประกอบด้วยมาตรการ 8+3 ประการ ดังนี้:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (เพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืน):
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: ปรับปรุงและกำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีจุดเน้นคือการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลที่เสียงส่วนใหญ่ของผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนไทย เพื่อป้องกันการควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคลโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และช่วยลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้พิจารณาตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่ถูกปฏิเสธในปัจจุบัน
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อจากบัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วน (เพื่อการบรรเทาผลกระทบในปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมทั้งขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารพาณิชย์กำกับดูแลและปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การที่คณะกรรมการ กนง. ได้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 นั้น ยังไม่สะท้อนถึงการปรับลดดอกเบี้ยจากภาคธนาคารพาณิชย์อย่างแท้จริง โดยมีการปรับลดเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารถึงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจที่ผู้กู้กำลังเผชิญอยู่
ทิศทางการดำเนินธุรกิจปี 2569: ความระมัดระวังและการปรับตัว
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการธุรกิจอย่างรัดกุม โดยให้ความสำคัญกับสองด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) จะต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก การลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อหดหาย จำเป็นต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังสูงสุด
ด้านการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ แม้จะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง เป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ดิฉันเชื่อมั่นว่า ด้วยวิสัยทัศน์ที่รอบคอบ การวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชน เราจะสามารถนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างสมดุลใหม่ที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และกำลังมองหาแนวทางการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนธุรกิจในสภาวะตลาดปัจจุบัน ดิฉันพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยของเรา โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อพูดคุยและหาลือแนวทางที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของท่าน.
