แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: สู่ยุคสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสองปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ปี 2568 ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งใหญ่ของผู้ประกอบการและผู้บริโภค ด้วยผลกระทบที่ถาโถมจากปัจจัยลบรอบด้าน ในขณะที่ปี 2569 ถูกมองว่าเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายต้องเผชิญกับความซับซ้อนของตลาดและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ฝังรากลึก
การหดตัวของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล: สัญญาณเตือนจากตัวเลข
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้ภาพที่น่าเป็นห่วงเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่คาดว่ายอดขายในปี 2568 จะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับสูงสุดที่เคยทำไว้ราว 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายต่ำสุดในรอบกว่าทศวรรษ ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาอย่างรุนแรง กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค
GDP ที่ต่ำและการชะลอตัวของอสังหาริมทรัพย์: วงจรที่ต้องหลุดพ้น
แนวโน้มสำหรับปี 2569 ไม่ได้สดใสขึ้นมากนัก โดยคาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญคือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ตราบใดที่ GDP ยังไม่สามารถเติบโตได้ถึงระดับ 5% หรือมากกว่านั้น การคาดหวังการฟื้นตัวที่แท้จริงของตลาด คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือ บ้านจัดสรรราคาประหยัด จึงยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทาย
“The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”: การวิเคราะห์เชิงลึก
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคต ผมขออธิบายถึงธีมหลักทั้งสามประการที่ผมคาดการณ์ไว้สำหรับปี 2569:
New Balance (สมดุลใหม่): คำนี้สะท้อนถึงภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างกว้างขวางในทุกตลาด ทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค การเติบโตของ GDP ที่อ่อนแอส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่ลดลงของทั้งผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองเป็นทางเลือกมากขึ้น ขณะเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานและนโยบายภาครัฐที่ยังขาดความชัดเจนในการสนับสนุนภาคส่วนนี้ ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุลใหม่ที่ต่ำกว่าเดิม
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน เราเห็นผลิตภัณฑ์หลากหลายประเภท ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ โดยมีรูปแบบการถือครองที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่หลักล้านบาท ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาทในกรณีของเพนต์เฮาส์หรู ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออย่างมีนัยสำคัญ ยิ่งไปกว่านั้น ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ผู้บริโภคต้องแบกรับ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ การขาดนโยบายที่ชัดเจนและมาตรการที่ครอบคลุม ทำให้การพัฒนาตลาดเป็นไปอย่างจำกัด
การปฏิเสธสินเชื่อ: ปัญหาที่ลามจากล่างสู่บน
เมื่อลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่เป็นที่นิยมในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: แม้จะยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างประเทศ ปัจจัยอย่างการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของหลายประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี เป็นอุปสรรคที่ทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการออกมาตรการสนับสนุน เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี
การเช่าของชาวต่างชาติ: ลูกค้าชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมานิยมการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือน สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนแทนการซื้อ เป็นสัญญาณที่สะท้อนถึงความกังวลและความไม่แน่นอนในการลงทุนระยะยาว
ในส่วนของระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เคยติดลบถึง -52% ในปีก่อน และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อในกลุ่มนี้ยังมีอยู่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ จึงไม่มีแรงผลักดันเพียงพอสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วง ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าวิกฤตเศรษฐกิจ
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการ
บ้านมือสอง: แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว พบว่าไม่ได้มีการเติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมหดเล็กลงจากกำลังซื้อที่จำกัด
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเพื่อกู้วิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาและกระตุ้นการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการเพื่อวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลลัพธ์ในปี 2569:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้อง: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจปัจจุบัน
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เสนอให้ขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรที่ชัดเจน โดยกำหนดให้เสียงของนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามามีอิทธิพลในการบริหารจัดการ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดอัตราการปฏิเสธในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับการพิจารณาสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยคิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยน้อย, ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): เสนอให้มีการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการ “Man Made Project” ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพนานาชาติ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการพิจารณาเรื่องบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป โดยปรับเพิ่มเพดานจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารกลางกำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การดำเนินธุรกิจภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
จากมุมมองของผู้บริหารในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทาย การปรับตัวของผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสองประการหลัก คือ Financial Side และ Commercial Side
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีจำนวนจำกัดในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การเข้าถึง ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนหรือตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การศึกษาข้อมูลล่าสุดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำคุณไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้อง.
