ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลใหม่ภายใต้แรงกดดันเศรษฐกิจมหภาค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงบูมสุดขีดและช่วงชะลอตัวที่ต้องอาศัยความอดทนและกลยุทธ์ที่เฉียบคม ปี 2568 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล การประเมินจากนายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่ากังวล โดยยอดขายที่เคยทะยานสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 คาดว่าจะหดตัวลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบเกือบศตวรรษของภาค คอนโดมิเนียมกรุงเทพ
ภาพรวมเศรษฐกิจและผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
ปรากฏการณ์ “The Great Perfect Storm” ในปี 2568 ที่เกิดจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจรุมเร้า ทั้งอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งในประเทศและต่างประเทศที่ถดถอย ประกอบกับการปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้ตลาด อสังหา กรุงเทพ และปริมณฑล เผชิญกับภาวะชะงักงัน
สำหรับปี 2569 เราคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว (Stagnation) โดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะขับเคลื่อนการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อ GDP กลับมาเติบโตที่ระดับ 5% ซึ่งจะเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาค อสังหาริมทรัพย์
ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” คือคำนิยามที่ผมใช้เรียกปี 2569 โดยคำว่า “New Balance” สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั่วประเทศ รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ ขณะที่ “Complexity” เกิดจากความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นประเภทของโครงการที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมไปจนถึงบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่เริ่มมีสัญญาเช่าระยะยาวเข้ามามีบทบาทมากขึ้น นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำถึงปานกลาง ซึ่งอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% และค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นจากการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ล้วนเป็นปัจจัยที่เพิ่มความซับซ้อนให้กับกำลังซื้อ
“Structural Problem” หมายถึงการขาดโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว รวมถึงการขาดกลไกที่สนับสนุนให้คนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัดสามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
แนวโน้มรายผลิตภัณฑ์และกลุ่มราคา
เมื่อเจาะลึกรายผลิตภัณฑ์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ เริ่มได้รับความนิยมน้อยลง ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากนโยบายการควบคุมเงินทุนและการปราบปรามทุนสีเทาในประเทศต้นทาง หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ตลาดบ้านเดี่ยวอาจมีแนวโน้มยอดขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ ชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูง (เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท) เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ทำให้ความต้องการซื้อลดลง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบสูงถึง 52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีสัดส่วนน้อยลงไปอีก เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ดีมานด์ยังมีอยู่ แต่กำลังซื้อที่แท้จริงมีข้อจำกัดอย่างมาก นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มปรับตัวลดลง
ส่วน ห้องชุดราคาแพง (50 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการแข่งขันสูง ขณะที่ตลาด บ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่แท้จริงแล้วเป็นเพียงการสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากไม่มีกำลังซื้อมากพอที่จะเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สำหรับภาครัฐ
เพื่อพลิกฟื้นและสร้างความยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ ซึ่งประกอบด้วยมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อให้เกิดผลลัพธ์ในปี 2569
มาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value Ratio): ปรับปรุงอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลจะจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง สร้างโครงสร้างการถือครองที่มั่นคง
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ควบคุมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยให้ชาวต่างชาติมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้ธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีความเสี่ยงสูง
การรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อต่างๆ เช่น บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการสนับสนุนโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์บันเทิงด้านกีฬา โดยไม่รวมถึงการจัดตั้งคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายเวลามาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี
ลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปถึงเดือนมิถุนายน 2570 และปรับเพดานมูลค่าทรัพย์สินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR, MLR) ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การดำเนินธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงท้าทาย
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ โดยเน้นการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ การเงินอสังหาริมทรัพย์ และ การตลาดอสังหาริมทรัพย์
ด้านการเงิน ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสดเป็นอันดับแรก และใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญที่สุดคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งถือเป็นโอกาสทองท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้าน หรือ บ้านหรู กรุงเทพ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในตลาดที่กำลังปรับตัวนี้
