แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ยุคแห่งสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และการปรับโครงสร้างเชิงลึก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรที่ขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ที่เพิ่งจะผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” หรือ The Year of The Great Perfect Storm ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ด้วยยอดขายที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาทเท่านั้น ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวที่ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อเช่นนี้ไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอจะขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% ขึ้นไป
สู่ “ปีแห่งสมดุลใหม่และความซับซ้อน” – The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
ผมมองว่าปี 2569 คือ “ปีแห่งสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ที่ผู้ประกอบการและทุกภาคส่วนต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
สมดุลใหม่ (New Balance): สภาวะสมดุลใหม่นี้เกิดจากการหดตัวของทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในหัวเมืองใหญ่ ปัจจัยหลักมาจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากตลาดในประเทศและต่างประเทศลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกัน โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐก็ยังขาดหายไป
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จากหลากหลายรูปแบบผลิตภัณฑ์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ การถือครองก็มีทั้งรูปแบบซื้อขาดและเช่าระยะยาว 30-60 ปี การแบ่งระดับราคาเองก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารก็เป็นอุปสรรคสำคัญ โดยสัดส่วนของผู้ที่ยื่นกู้ไม่ผ่านนั้นสูงถึง 50-70% อีกทั้งค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่ปรับตัวสูงขึ้น ยังกลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ไม่ควรมองข้าม
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การอนุมัติสินเชื่อที่ไม่ผ่าน: แรงกระเพื่อมจากล่างสู่บน
เมื่อเจาะลึกในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มไม่ใช่สินค้าดาวเด่นอีกต่อไป แม้บ้านเดี่ยวจะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้บุคคลสวมสิทธิ์ (นอมินี) หากไม่มีการออกกฎหมายรองรับการเช่าระยะยาว 60 ปีออกมา เราอาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเลือกเช่าที่พักอาศัยมากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการเสี่ยงต่อการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้อที่ลดลง
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะมียอดขายลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากสัดส่วนผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่ตามโครงสร้างประชากรที่ไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ขณะที่ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ก็ไม่มีแรงผลักดันเพียงพอต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
ยิ่งไปกว่านั้น กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดี โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ซึ่งแตกต่างจากวิกฤตเศรษฐกิจที่เคยส่งผลกระทบต่อกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเป็นหลัก ในขณะที่ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันสูงจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง ส่วนตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตที่แท้จริงนั้นไม่ได้สูงนัก เป็นเพียงการมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงโครงสร้างและมาตรการเร่งด่วน
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอโรดแมปที่สำคัญต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ได้แก่ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการ เพื่อเป้าหมายการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ: ปรับปรุงเพดานการปล่อยสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่น สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา
การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง โดยมีเป้าหมายสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อควบคุมการบริหารนิติบุคคล โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการตัดสินใจต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามากำหนดกฎระเบียบและการบริหารจัดการนิติบุคคลโดยลำพัง
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรให้การสนับสนุนระบบประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% ของวงเงินสินเชื่อ (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อ และลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การพิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้พิจารณาตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงควรมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Consolidation/Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หรือหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยเหลือประชาชนในการบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน และแก้ไขปัญหาหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนและส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์การศึกษา (Education Hub) สวนสนุกระดับโลก (Theme Parks) ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Centers) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Hubs) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่เกี่ยวข้องกับการพนัน (Casino)
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษี: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่ดำเนินการแล้วให้เกิดประโยชน์สูงสุด รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่ให้ผู้กู้สามารถกู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมได้เต็ม 100% ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ โดยขยายเพดานราคาจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาสิ้นสุดจาก 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ผมสังเกตว่า แม้ กนง. จะได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายได้ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารถึงยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ (New High) ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
ปีแห่งการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวจึงเป็นกุญแจสำคัญ ผมเน้นย้ำว่าผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักอย่างแม่นยำ นั่นคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างชัดเจน และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อปัจจัยในอนาคตที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ ซึ่งได้เห็นตัวอย่างมาแล้วจากสถานการณ์ปัจจุบัน การปรับกลยุทธ์ให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีอยู่แม้จะจำกัดในภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากนี้ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กรุงเทพฯ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการซื้อขายคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือกำลังมองหาบริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมและเข้าใจตลาดปัจจุบันอย่างลึกซึ้ง ขอเชิญชวนทุกท่านติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนและก้าวข้ามความท้าทายในปี 2569 ไปด้วยกัน
