สมาคมอาคารชุดไทย: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – ปีแห่งการปรับสมดุลที่ซับซ้อน
กรุงเทพฯ, 27 ธันวาคม 2568 – ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน และความท้าทายเชิงโครงสร้างภายในประเทศ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับการปรับตัวครั้งใหญ่ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้มุมมองเจาะลึกถึงแนวโน้มตลาดในปี 2569 ซึ่งถูกมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) หลังจากที่ปี 2568 ได้รับผลกระทบจาก “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm)
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: ยอดขายทรงตัวท่ามกลางความซับซ้อน
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยพุ่งทะยานแตะระดับ 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ปัจจุบันกลับตรงกันข้าม นายประเสริฐคาดการณ์ว่า ยอดขายในปี 2568 จะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ ปัจจัยลบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าตลอดทั้งปี ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อกำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ ตลาดคาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6 ถึง 3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี ยังไม่มีสัญญาณบวกที่ชัดเจนเข้ามาเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ เรายังคงต้องพึ่งพาการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้สูงถึงระดับ 5% เพื่อที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
วิเคราะห์เจาะลึก: New Balance, Complexity, และ Structural Problem
ความซับซ้อนของตลาดในปี 2569 สะท้อนผ่านสามแนวคิดหลักที่นายกสมาคมฯ เน้นย้ำ:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): เป็นผลมาจากการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่หดตัวลงอย่างต่อเนื่องทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งพาการเช่า หรือเลือกซื้อบ้านมือสองเป็นทางออก นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่รูปแบบผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาสำคัญที่หลายโครงการเผชิญคือ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Approval Rate) ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสูงถึง 50-70% กลายเป็นอุปสรรคใหญ่ในการซื้อขาย ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นอีกปัจจัยกดดัน ส่งผลให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากการใช้ระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้ากลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่กระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน รวมถึงการขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ซึ่งไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
แนวโน้มรายสินค้าและระดับราคา: ความเปราะบางที่ชัดเจน
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มเห็นสัญญาณว่ากำลังถูกมองข้าม และอาจจะเริ่มเอาต์ไปจากความนิยมของตลาด
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เริ่มลดลง ปัญหาการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มถดถอยอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการออกมาตรการรองรับการเช่าระยะยาว 60 ปี
ตลาดเช่า: ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ แทนการซื้อ โดยยอมจ่ายค่าเช่าในระดับสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ นี่คือการสะท้อนถึงความกังวลและทางออกของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกและหลีกเลี่ยงความยุ่งยาก
ในด้านระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างหนัก โดยปีที่แล้วติดลบไปถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้มีการย่อตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจหลักๆ จะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกมามากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว พบว่าไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองดูใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เพราะขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้หดตัวลงเนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟู
นายประเสริฐได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569:
8 มาตรการโครงสร้างระยะยาว:
การบริหารจัดการ LTV (Loan-to-Value Ratio): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เสนอให้มีการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี ควบคู่ไปกับการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง โดยมีเป้าหมายในการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีความโปร่งใส โดยกำหนดสัดส่วนเสียงของชาวต่างชาติในการตัดสินใจไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหาร
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่น โดยคิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Consolidation/Warehouse): นำเสนอมาตรการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Man Made Project), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center), และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการต่างๆ รวมถึงเสนอการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: เสนอให้มีการกำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) สำหรับทั้งผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจากภาคธนาคารกลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงมีมูลค่าสูงท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
บทสรุป: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย การปรับตัวและบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ โดยมีสองด้านหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ผู้ประกอบการต้องตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงหดตัว
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความท้าทายรอบด้าน การทำความเข้าใจแนวโน้มที่แท้จริง การมองหาโอกาสในการปรับตัว และการทำงานร่วมกับภาครัฐเพื่อสร้างนโยบายที่สนับสนุนภาคธุรกิจอย่างยั่งยืน จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง
หากท่านกำลังมองหาโซลูชันอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เข้ากับความต้องการเฉพาะของท่าน.
