ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย ปรับสมดุลสู่ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เผชิญกับความบอบช้ำอย่างหนัก จากผลพวงของสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศ ส่งผลให้ภาพรวมยอดขายจากที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาท ในช่วงปี 2561 หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำสุดในรอบกว่าทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ สถานการณ์อาจไม่ได้สดใสขึ้นอย่างก้าวกระโดดนัก เราคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมียอดขายประเมินอยู่ที่ราว 2.6-3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจคงอยู่ต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะการขยายตัวของ GDP ประเทศไทย ที่ต้องมีอัตราการเติบโตสูงถึง 5% จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ สู่ปี 2569: ความสมดุลใหม่และความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น
ธีมหลักของปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” อันเป็นผลมาจากการผสมผสานของวิกฤตเศรษฐกิจต่างๆ ที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปี 2569 เรามองว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงที่กำลังเกิดขึ้นในตลาด
New Balance หรือ “ความสมดุลใหม่” เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัดมีแนวโน้มลดลง ควบคู่ไปกับ อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลง สภาพการณ์ที่ อสังหาริมทรัพย์ราคาสูง เกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดการสนับสนุนเชิงโครงสร้างจากภาครัฐ
Complexity หรือ “ความซับซ้อน” สะท้อนถึงตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ยังมีผลิตภัณฑ์หลากหลายราคา ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้าน ไปจนถึงห้องชุดราคาสูงถึง 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่หลายคนเผชิญคือ อัตราการอนุมัติสินเชื่อ ที่ต่ำลงอย่างน่าใจหาย โดยมีตัวเลขการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ปัญหานี้ทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อพิจารณาถึงภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem หรือ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” คือสิ่งที่ประเทศไทยยังขาดแคลนอย่างแท้จริง โดยเฉพาะโครงสร้างระยะยาวที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และโครงสร้างที่จะช่วยเหลือ กลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
วิกฤตการอนุมัติสินเชื่อ: ลามจากฐานราก สู่ระดับกลาง-บน
เมื่อลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ เราพบว่า ทาวน์เฮาส์ เริ่มมีความต้องการในตลาดลดลง สวนทางกับ บ้านเดี่ยว ที่ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการที่กำลังซื้อจากต่างชาติเริ่มลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี หากไม่มีการปรับตัว หรือการออกมาตรการรองรับอย่าง สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ก็อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่ากังวลคือ กลุ่มลูกค้าต่างชาติบางส่วนเริ่มหันไปให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับ เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อโดยตรง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% เมื่อปีที่แล้ว คาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงไปอีกในปีนี้ โดยมีสาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้พวกเขาไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ ประกอบกับ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำ ไม่มีแรงส่งพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มมีแนวโน้มลดลง ต่างจากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
สำหรับเทรนด์ บ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาลงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง หากแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เป็นเพียงผลมาจากขนาดตลาดรวมที่เล็กลง เนื่องจากกำลังซื้อที่จำกัดของผู้บริโภค
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 ประการแด่รัฐบาล
เพื่อเป็นการประคับประคองและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอโรดแมปต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: กำหนดกรอบ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าสู่ 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ แล้วนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: แก้ไขกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงระบบการอนุมัติสินเชื่อ โดยคิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย มารวมกัน โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยย้ำว่าไม่มีการเสนอให้มีคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว รวมถึงเสนอการจัดเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายกรอบเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยของธนาคาร: ผลักดันให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้ง MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสังเกตและส่งผลให้หุ้นกลุ่มธนาคารกลับทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายของผู้กู้ทั้งประเทศ
ปีแห่งการปรับตัว: บริหารจัดการการเงินและกลยุทธ์เชิงพาณิชย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมขอย้ำว่า ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ การปรับตัวของผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ 2 หัวข้อหลัก คือ การบริหารจัดการด้านการเงิน (Financial Side) และกลยุทธ์เชิงพาณิชย์ (Commercial Side)
ด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก ควบคู่กับการตั้งการ์ดให้สูงและมีความระมัดระวังในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างมั่นคง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด คอนโดมิเนียมราคาถูก หรือ บ้านมือสองน่าลงทุน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและทันสมัยที่สุดสำหรับปี 2569
