แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความท้าทายครั้งใหม่และการปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ที่เผชิญอยู่ในปัจจุบันและแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในปี 2569 นี้ ถือเป็นความท้าทายที่ซับซ้อนและต้องการการวิเคราะห์เชิงลึกมากกว่าที่เคย ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากสภาวะที่เคยรุ่งเรืองด้วยยอดขายกว่า 5 แสนล้านบาทต่อปี เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ สถานการณ์นี้ส่งสัญญาณชัดเจนว่าเรากำลังเผชิญกับ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อ
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจที่ถาโถม
หากมองย้อนกลับไปในปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เราสามารถนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งเป็นผลรวมของปัจจัยลบหลายประการที่เข้ามากระทบพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็นอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่หดตัวทั้งในกลุ่มผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกว่าความสามารถในการจ่ายของคนรุ่นใหม่ และที่สำคัญคือการขาดโครงสร้างพื้นฐานและมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอ
ปี 2569: การปรับสมดุลและความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 แนวโน้มที่ผมมองเห็นคือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) การปรับสมดุลนี้เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและยอดโอนทั่วประเทศยังคงทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะยืดเยื้อไปอีกหลายปี จนกว่า GDP จะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% จึงจะมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงสภาวะที่ตลาดต้องปรับตัวให้เข้ากับยอดขายและยอดโอนที่ลดลง กำลังซื้อที่ถดถอยทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ นอกจากนี้ ยังมีความซับซ้อนที่เพิ่มมากขึ้นในตลาด จากความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว รวมถึงช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคาหลักร้อยล้านบาท
“Complexity” เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมของผู้บริโภคและสถาบันการเงิน ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% สำหรับบางกลุ่มราคา ขณะที่ต้นทุนค่าครองชีพ โดยเฉพาะค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระหนักอึ้งอีกประการหนึ่ง
และ “Structural Problem” คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงช่องว่างในโครงสร้างระยะยาวของประเทศ ที่ยังขาดกลไกที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการสนับสนุนกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัดให้สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกปัญหา: สินค้า, ราคา, และกำลังซื้อ
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของประเภทสินค้าอสังหาริมทรัพย์ พบว่า “ทาวน์เฮาส์” กำลังเผชิญกับความท้าทายที่อาจจะเริ่มเอาท์จากตลาด ส่วน “บ้านเดี่ยว” ยังคงมีศักยภาพ แต่ก็เริ่มได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ และการปราบปรามทุนเทา หากไม่มีการออกมาตรการใหม่ๆ เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี ตลาดบ้านเดี่ยวอาจเผชิญกับภาวะถดถอยอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ พฤติกรรมของชาวต่างชาติที่เริ่มหันมา “เช่า” มากขึ้น โดยยินดีจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งการเช่าระยะยาวนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในตลาด
ในส่วนของระดับราคา “กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยยอดขายติดลบสูงถึง 52% ในปีก่อนหน้า และมีแนวโน้มลดลงอีกในปีนี้ เนื่องจากปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ก็ตาม ในขณะที่ GDP เติบโตเพียง 1-2% ก็ยังไม่เพียงพอที่จะผลักดันกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ “กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท” ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยเป็นที่พักพิงจากการชะลอตัวของตลาดล่าง แต่ในปัจจุบัน แม้แต่ตลาดระดับบนก็เริ่มเผชิญความท้าทาย ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันสูง และ “บ้านมือสอง” แม้จะดูมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่แท้จริงแล้วเป็นการเติบโตเชิงสัดส่วนเนื่องจากตลาดรวมหดตัวลง ผู้คนไม่มีกำลังซื้อบ้านใหม่จึงหันไปมองตลาดบ้านมือสองมากขึ้น
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอ 8+3 สำหรับภาครัฐ
เพื่อแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างและประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง ซึ่งประกอบด้วย 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลักดันในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับนโยบาย LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนดเพดานการกู้ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดและเศรษฐกิจจริง
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: จาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐควรมีกลไกการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างการถือครองที่ยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรมีบทบาทในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อลดความเสี่ยงของสถาบันการเงิน และเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับตลาดกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: นำระบบการคิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงมาใช้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกระดับโลก ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและพัฒนาประเทศ โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการเสนอให้มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ รวมถึงการพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายเวลาสิ้นสุดจาก 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อเร็วๆ นี้ แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารปรับตัวสูงขึ้นท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้
ปีแห่งการประคับประคองและปรับตัว
โดยสรุปแล้ว ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์คอนโด และภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการ 2 มิติหลักให้ดี คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องเป็นหัวใจสำคัญ การลงทุนควรดำเนินไปอย่างระมัดระวังในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน และที่สำคัญคือต้องสามารถปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แม่นยำและอัปเดตล่าสุดถึงปี 2569 ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำทางคุณผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จ
