แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด แต่สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ เป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบในวงกว้าง การคาดการณ์ของสมาคมอาคารชุดไทยชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ต้องเผชิญกับการ “ปรับสมดุลใหม่” (New Balance) หลังจากผ่านพ้นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ในปี 2568
ภาพรวมตลาด: ยอดขายทรงตัว ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หากย้อนกลับไปดูตัวเลขที่น่ากังวล ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 แต่ในปี 2568 คาดว่าจะหดตัวลงเกือบครึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ปัจจัยหลักมาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 และต่อเนื่องไปอีกหลายปีข้างหน้า คาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงภาวะที่ตลาดต้องการเวลาในการฟื้นตัว และจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) กลับมาอยู่ที่ระดับ 5% อันเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง
เจาะลึกความท้าทาย: ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
คำว่า “ปรับสมดุลใหม่” ที่กล่าวถึงนั้น ประกอบด้วยสามองค์ประกอบหลักที่สะท้อนถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ:
ความสมดุลใหม่ (New Balance): ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และทั่วประเทศ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติถดถอยลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนหลากหลายมากขึ้น ทั้งประเภทของที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด, เช่าระยะยาว 30-60 ปี) และระดับราคาที่แตกต่างกันอย่างสุดขั้ว ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่หลายคนประสบคือการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยากลำบาก โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ควบคู่ไปกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่กลายเป็นภาระก้อนใหญ่
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบ และขาดกลไกที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง ซึ่งส่งผลให้พวกเขาไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
ผลกระทบต่อกลุ่มสินค้าและระดับราคา: สัญญาณที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของสินค้าประเภทต่างๆ จะพบสัญญาณที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” จากตลาด แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความนิยม แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้คาดการณ์ว่ายอดขายบ้านเดี่ยวอาจจะถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการนำเสนอทางเลือก เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
ตลาดเช่า: ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ปีที่ผ่านมาติดลบถึง 52% และในปี 2569 คาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้การซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก ประกอบกับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำ ทำให้ไม่มีแรงผลักดันในการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเท่ากลุ่มที่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนการขายใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นตัว
เพื่อประคับประคองและผลักดันการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป” นโยบายต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
ปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดนโยบาย LTV ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งเป็นการสร้างโครงสร้างที่ยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อควบคุมการบริหารนิติบุคคล โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการตัดสินใจมีไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาด
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อยดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูงดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนที่จะปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มและจัดเก็บภาษี Windfall Tax: เพิ่มมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไปอีก 1 ปี โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ผมขอยกตัวอย่างจากการลดดอกเบี้ยครั้งล่าสุดของ กนง. เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ลดลง 0.25% แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารปรับตัวขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
บทสรุป: การบริหารจัดการที่เข้มข้นในภาวะที่ไม่แน่นอน
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่องสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการสองหัวข้อหลักจึงเป็นกุญแจสำคัญ ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อมีแนวโน้มถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สามารถคาดเดาได้ โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่จำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ คือสิ่งที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถประคับประคองและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดปี 2569 อย่างลึกซึ้ง และมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบัน นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการศึกษาข้อมูล วางแผน และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปให้ได้
