ปี 2569: ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจที่ผันผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมองหา “สมดุลใหม่”
โดย [ชื่อของคุณ], ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มากประสบการณ์ 10 ปี
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน การคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือปีม้าไฟ (ตามปฏิทินจีน) จำเป็นต้องอาศัยมุมมองที่รอบด้านและลึกซึ้ง ยิ่งกว่าเคย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ซับซ้อนและแรงกดดันภายในประเทศที่ถาโถมเข้ามาพร้อมกัน
จากบทสนทนาล่าสุดกับนายกสมาคมอาคารชุดไทย ซึ่งได้สะท้อนภาพรวมตลาดในปี 2568 และแนวโน้มสู่ปี 2569 ว่าเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) และกำลังก้าวสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) เป็นสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ภาพรวมตลาดปี 2568: สถิติยอดขายสู่ระดับต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
ตัวเลขยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยแตะระดับ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือระดับยอดขายที่ต่ำที่สุดใหม่ในรอบ 10 ปี แสดงให้เห็นถึงแรงปะทะจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวและรอสัญญาณบวกที่ชัดเจน
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยอดขายยังคงคาดการณ์ว่าจะอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งหมายถึงการทรงตัวในระดับต่ำต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างก้าวกระโดด คือการขาดปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจและกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในระดับ 5% ต่อเนื่อง ซึ่งเป็นเป้าหมายที่ท้าทายอย่างยิ่งในสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจปัจจุบัน
“สมดุลใหม่” ที่ซับซ้อน: ความหมายที่แท้จริง
คำว่า “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” นั้นสะท้อนถึงความซับซ้อนหลายมิติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน:
New Balance (สมดุลใหม่): หมายถึงยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั่วประเทศ สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ (GDP 1-2%), กำลังซื้อที่ถดถอยทั้งในและต่างประเทศ และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งทำให้ผู้คนหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดการสนับสนุนโครงสร้างจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ตั้งแต่รูปแบบของที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) ไปจนถึงรูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด, เช่าระยะยาว 30-60 ปี) และช่วงราคาที่กว้างขวาง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคาหลายร้อยล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ยากลำบาก (ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70%) และค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างชัดเจน รวมถึงโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายเซ็กเมนต์: สัญญาณที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาเจาะลึกในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นสัญญาณที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: กำลังเผชิญกับภาวะ “เอาต์” หรือความนิยมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่กำลังเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากนโยบายการควบคุมเงินทุนข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการออกกฎหมายรองรับการเช่าระยะยาว 60 ปี อาจเห็นการถดถอยของยอดขายต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติบางกลุ่มเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับที่พักราคาสูง เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานรัฐ ซึ่งส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่แล้วติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) จะยังมีอยู่ แต่กำลังซื้อ (Purchasing Power) ที่จำกัด ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้ยากต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มมีสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง ซึ่งก่อนหน้านี้กลุ่มนี้ยังคงรับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจได้ดีกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูมีบทบาทสำคัญในภาพรวมตลาดที่เล็กลง แต่หากพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าการเติบโตไม่ได้โดดเด่น แต่เป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมหดตัวลงจากกำลังซื้อที่จำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สำหรับรัฐบาล
เพื่อประคับประคองและสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (เพื่อสร้างความยั่งยืน):
การทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value): ควรปรับให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: ควรมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยทำให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดอัตรากู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้สะท้อนความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย และผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำหนี้จากบัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, หนี้ที่อยู่อาศัย มารวมกัน โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่สร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์กีฬาบันเทิง (โดยไม่มีคาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคภาครัฐ: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ (เพื่อผลลัพธ์ในปี 2569):
การต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
การต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลาให้หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคาร: ให้ลดอัตราดอกเบี้ย MRR (สำหรับผู้กู้รายย่อย) และ MLR (สำหรับผู้ประกอบการ) ลง เพื่อให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
บทสรุป: การบริหารจัดการภายใต้ความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งการบริหารจัดการอย่างรอบคอบและมีกลยุทธ์ โดยเฉพาะการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Financial Side) และการปรับตัวทางการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การตั้งการ์ดสูงและการบริหารความเสี่ยงคือสิ่งสำคัญที่สุด ในขณะที่ด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดอย่างชาญฉลาด คือกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ การทำความเข้าใจถึงความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง พร้อมกับการนำเสนอแนวทางแก้ไขที่เป็นรูปธรรม จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อวางแผนธุรกิจให้สอดรับกับเทรนด์ปี 2569 อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์โอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
