ปี 2569: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคแห่งความสมดุลที่ซับซ้อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ดิฉันมองเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 สถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังคงผันผวนและความไม่แน่นอนในหลายมิติ ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
การประเมินภาพรวมตลาด: จากยุครุ่งเรืองสู่การปรับสมดุล
หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเคยทำยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท ถือเป็นช่วงเวลาที่ภาคธุรกิจนี้เฟื่องฟูอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราได้เห็นถึงการหดตัวอย่างต่อเนื่องของยอดขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยและปัจจัยลบต่างๆ ที่ถาโถมเข้ามาอย่างเต็มรูปแบบ ส่งผลให้ยอดขายลดลงอย่างน่าใจหาย จนคาดการณ์ว่าอาจเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ดิฉันคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยประเมินยอดขายไว้ที่ราว 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวในระดับนี้ต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ คือ การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ประมาณ 1-2% ซึ่งยังห่างไกลจากระดับ 5% ที่จะสามารถผลักดันการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของภาคธุรกิจนี้ได้
นิยามปี 2568 และ 2569: “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” สู่ “ความสมดุลใหม่ที่ซับซ้อน”
หากจะนิยามปี 2568 ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ดิฉันขอเรียกว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ทุกปัจจัยลบประดังประเดเข้ามาพร้อมกัน แต่เมื่อเรามองไปยังปี 2569 ดิฉันขอปรับนิยามเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งสะท้อนถึงสถานการณ์ที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่
คำว่า “New Balance” (ความสมดุลใหม่) เกิดจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่:
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ถดถอย
การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ: การเติบโตเพียง 1-2% ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัว
กำลังซื้อที่หดตัว: ทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ต้องหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง
การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: ที่จะช่วยเข้ามาเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาด
ภายใต้บริบทของ “Complexity” (ความซับซ้อน) ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น:
ประเภทของผลิตภัณฑ์: มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์ ซึ่งแต่ละประเภทก็มีกลุ่มลูกค้าและกลไกตลาดที่แตกต่างกัน
รูปแบบการถือครอง: มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ช่วงราคาที่หลากหลาย: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70%
ภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญสำหรับผู้บริโภค
และสุดท้าย “Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง) ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และโครงสร้างที่ช่วยแก้ปัญหาด้านกำลังซื้อที่ถดถอยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นปัญหาเชิงระบบที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
เจาะลึกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์: แนวโน้มและผลกระทบ
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เราจะพบเทรนด์ที่น่าสนใจ ดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีแนวโน้มที่ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีออกมาสนับสนุน การขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่จะถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
ลูกค้าต่างชาติหันมาเช่ามากขึ้น: เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อความสะดวกและปลอดภัยในการอยู่อาศัย ปรากฏการณ์นี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ (Demand) การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ประสบปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ยอดขายลดลงอย่างมาก แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่มากเนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่เปลี่ยนแปลง แต่ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อและการเติบโตของ GDP ที่ต่ำ ทำให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง
คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดในเซ็กเมนต์นี้ยังคงมีการแข่งขันสูงและมีการพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง
บ้านมือสอง: แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ายอดขายบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนการขายใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อรับมือกับความท้าทายที่กำลังเผชิญ และเพื่อสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ดิฉันขอเสนอ “โรดแมป 8+3” ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจที่แท้จริง
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: จาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจในการออกกฎระเบียบ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): โดยนำหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย มารวมกัน โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิ โครงการ Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่า ไม่มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด รวมถึงการพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายเวลาจากเดิมสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
การต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายเวลาสิ้นสุดจากเดิม 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570 และปรับปรุงเพดานวงเงินจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น บ้านทุกระดับราคา
มาตรการกำกับควบคุมให้มีการลดดอกเบี้ยแท้จริงของธนาคาร: ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อปลายปี 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยของสถาบันการเงินบางแห่งกลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่ต้องมีมาตรการกำกับดูแลที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ทิศทางการทำธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย การปรับตัวและการบริหารจัดการที่เฉียบคมจะเป็นกุญแจสำคัญ โดยมี 2 เสาหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) จะต้องเป็น กฎเหล็ก และถือเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดให้สูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การวิเคราะห์และเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาดอย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคือง จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ดิฉันเชื่อมั่นว่า ด้วยวิสัยทัศน์ที่ถูกต้อง การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ เราจะสามารถนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในการสร้างความสำเร็จ ดิฉันขอเชิญชวนทุกท่านร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึง เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
