เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ภาพรวมของตลาดในปี 2568 ที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึงความซบเซาอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นผลพวงมาจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอนและปัจจัยภายในประเทศที่ยังคงเป็นความท้าทาย สมาคมอาคารชุดไทย โดยการนำของท่านนายกฯ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ได้ประเมินสถานการณ์และคาดการณ์แนวโน้มสำหรับปี 2569 โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) อันเป็นธีมหลักในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น
วิเคราะห์ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร: จากยุคทองสู่การทรงตัว
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เคยมีมูลค่าการขายสูงถึงจุดสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาถึงปี 2568 ตัวเลขดังกล่าวได้หดตัวลงอย่างรุนแรง คาดการณ์ว่าจะเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ สาเหตุหลักมาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจยาวนานต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะเห็นการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่แข็งแกร่งในระดับ 5% จึงจะมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริง ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับ “Year of The Great Perfect Storm” ในปี 2568 และกำลังก้าวเข้าสู่ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ในปี 2569
เจาะลึกปัจจัยแห่ง “ความซับซ้อน” และ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” ที่ฉุดรั้งตลาด
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงอย่างชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่ถดถอยส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย เราเห็นความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายตั้งแต่ต่ำกว่าล้านบาทไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมากก็เป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
“Structural Problem” คือการที่ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวเพื่อรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ และยังขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงอย่างต่อเนื่อง
การอนุมัติสินเชื่อที่ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลามจากรากฐานสู่ระดับบน
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มได้รับความนิยมน้อยลง ขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงมีความต้องการที่ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี เราอาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ การเลือกเช่ารายเดือนดีกว่าการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยหดตัวถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีจำนวนลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งมากพอที่จะกระตุ้นให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาทก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดี โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากที่สุด ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น แนวโน้มของบ้านมือสองดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้สูงนัก แต่เป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่จำกัด
ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการที่คาดหวังผลในปี 2569
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value): การปรับปรุงกรอบ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่า: การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำถึงการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: การกำกับดูแลผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้นิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมการบริหารจัดการ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารยอมปล่อยสินเชื่อและลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: การสนับสนุนการลงทุนในโครงการ Man-Made Project เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาริมทรัพย์: การเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการ:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับปรุงเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: การกำหนดให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปีแห่งการประคองตัวท่ามกลางความไม่แน่นอน
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความท้าทายอีกปีหนึ่งในปี 2569 นี้ การปรับตัวจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเน้นการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการรองรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองเช่นนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ ที่ต้องการความเข้าใจถึงความซับซ้อนของตลาด ปัญหาเชิงโครงสร้าง และการปรับสมดุลเพื่อความอยู่รอด การร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการผลักดันมาตรการที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์และสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจในระยะยาว
หากท่านเป็นเจ้าของกิจการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและแนวทางในการปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลเชิงลึกถือเป็นก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและยั่งยืน.
