อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: เทรนด์ “สมดุลใหม่” ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ และแนวทางขับเคลื่อนตลาดจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงและแนวโน้มต่างๆ ที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จากมุมมองของสมาคมอาคารชุดไทย โดยนายกสมาคมฯ คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ได้ฉายภาพที่น่าสนใจอย่างยิ่ง สะท้อนถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: จากจุดสูงสุด สู่การปรับฐานครั้งใหญ่
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยทะยานสู่จุดสูงสุด ด้วยมูลค่าการขายที่สูงถึง 5 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตาม สถานการณ์กลับพลิกผันอย่างรวดเร็ว จากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจโลก การชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ และปัจจัยลบอื่นๆ ที่รุมเร้า ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นระดับยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 สถานการณ์ยังคงมีความท้าทายต่อเนื่อง คาดการณ์ว่ามูลค่าการขายจะทรงตัวอยู่ในช่วง 2.6 – 3 แสนล้านบาท และอาจจะอยู่ในภาวะเช่นนี้ไปอีกหลายปี จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% หรือสูงกว่านั้น จึงจะเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568: “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” สู่ปี 2569: “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ที่ซับซ้อน”
คุณประเสริฐ ได้นิยามปี 2568 ว่าเป็น “Year of The Great Perfect Storm” หรือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” ซึ่งสะท้อนถึงการเผชิญกับปัจจัยลบที่หลากหลายและรุนแรงพร้อมๆ กัน เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 แนวโน้มของตลาดถูกมองว่าจะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง”
คำว่า “New Balance” หมายถึง การปรับตัวสู่ระดับใหม่ของยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่อ่อนแอลงทั้งจากผู้บริโภคไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งหันไปพึ่งพาการเช่าและตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกันก็ขาดการสนับสนุนเชิงโครงสร้างที่เพียงพอจากภาครัฐ
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มมากขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย รูปแบบของผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี รวมถึงช่วงราคาที่กว้างขวาง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมหลักล้านต้นๆ ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่ประเทศไทยยังขาดการรองรับในระยะยาว ทั้งในเรื่องของการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ และการขาดโครงสร้างที่เหมาะสมเพื่อรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกปัญหา: จากการอนุมัติสินเชื่อ สู่กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยมในอดีต กำลังเริ่มเสื่อมความนิยมลง ขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดกับการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และการใช้ตัวแทนนอมินี ทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการปรับเปลี่ยนนโยบายมารองรับ เช่น การออกกฎหมายเช่าระยะยาว 60 ปี
สถานการณ์ที่น่าจับตาคือ กลุ่มชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนแทนการซื้อขาด ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในระยะยาว
ในด้านระดับราคา ปัญหาหลักอยู่ที่กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งปีที่แล้วติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดเท่านั้น อันเป็นผลมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่มาก เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของได้ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงจูงใจเพียงพอสำหรับการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ดีนัก โดยยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีแนวโน้มย่อตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดห้องชุดราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันและการพัฒนาโครงการที่เพิ่มมากขึ้น
สำหรับเทรนด์บ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาเชิงลึกจะพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองใกล้เคียงกับบ้านใหม่เท่านั้น เนื่องจากตลาดโดยรวมหดเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญสู่การขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวต่อไปได้อย่างยั่งยืน คุณประเสริฐ ได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 8 มาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: กำหนดกรอบ LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี พร้อมจัดตั้งกองทุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรมีกลไกการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งจะเป็นโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: ควรกำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยเฉพาะการบริหารนิติบุคคล ควรมีเสียงส่วนใหญ่ไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักการพิจารณาสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า ขณะที่ผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้บริโภค แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): รัฐควรสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการพิจารณาโครงการที่เกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคภาครัฐ: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แล้วเสร็จตามกำหนด นอกจากนี้ ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วน: ประคับประคองตลาดในปี 2569
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งมีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานจากเดิมที่จำกัดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: เสนอให้ธนาคารพาณิชย์มีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ครั้งล่าสุด เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ปรากฏว่าธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารกลับทำสถิติสูงสุดใหม่ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
กลยุทธ์ผู้ประกอบการ: การปรับตัวสู่ภาวะ “ทำธุรกิจประคับประคอง”
นายกสมาคมอาคารชุดไทยเน้นย้ำว่า ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจให้ดี โดยเฉพาะใน 2 ด้านหลัก คือ Financial Side และ Commercial Side
ในด้านการเงิน (Financial Side) สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องมาก่อนเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมกับการตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side) ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกุญแจสำคัญในการดำเนินธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์คือสิ่งสำคัญยิ่ง เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
