อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568: การปรับสมดุลสู่ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
โดย ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ผมมองเห็นถึงความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่เป็นปีแห่งความท้าทายอันหนักหน่วงต่อตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยอดขายที่เคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จนคาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท สะท้อนถึงผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างเต็มกำลัง นี่คือสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ซึ่งบ่งชี้ถึงยุคสมัยที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวและการเผชิญหน้ากับความซับซ้อน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมียอดขายประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ เข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญ เราจำเป็นต้องรอการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้ถึงระดับ 5% เสียก่อน จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2568 เราเรียกได้ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (Year of The Great Perfect Storm)” แต่สำหรับปี 2569 นี้ ผมขอมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)” ซึ่งประกอบด้วยสามมิติสำคัญดังนี้
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): เกิดจากการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ โครงสร้างพื้นฐานและการสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง ก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้เกิดภาวะ New Balance นี้
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน เราเห็นความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีตั้งแต่หลักไม่ถึงล้านบาท ไปจนถึงหลัก 500-1,000 ล้านบาท แต่ในทางกลับกัน สถาบันการเงินกลับมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อต่ำลงอย่างน่าใจหาย โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้นอย่างมาก ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่สามารถตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ปัญหาเหล่านี้หากไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง จะยิ่งซ้ำเติมตลาดให้ย่ำแย่ลงไปอีก
การปฏิเสธสินเชื่อ: ปัญหาที่ลามจากล่างขึ้นบน
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มออกจากตลาด กลายเป็นสินค้าที่ไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้เราอาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงเรื่อยๆ หากยังไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี
ประเด็นที่น่าสนใจคือ ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเลือกที่จะเช่ารายเดือนดูจะเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อที่ลดลง
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบ -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการจะยังมีอยู่มาก เพราะโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่กำลังซื้อที่ถูกจำกัดด้วยการอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่มีแรงผลักดันเพียงพอต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดี โดยยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มมีการปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก ส่วน ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้นตามลำดับ
เทรนด์ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนการซื้อขายใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากผู้บริโภคที่ขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะตัวแทนภาคเอกชน ผมขอเสนอโรดแมปมาตรการต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลลัพธ์ในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ควรมีการปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อสร้างความสมดุลในการปล่อยสินเชื่อ
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้สถาบันการเงินกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดให้การคิดอัตราดอกเบี้ยควรเป็นไปตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการที่สร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ในรูปแบบเดียวกับ Disneyland หรือ Universal Studios, ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐเป็นผู้ริเริ่ม และพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ:
ขยายมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อประคับประคองตลาด
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป โดยขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แม้ว่า กนง. จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบายไปแล้ว 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารกลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย
ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญที่สุด โดยต้องบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลักให้ดี ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ที่มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูงด้วยความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวชัดเจน และกำลังซื้อยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2569 เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาท่านก้าวผ่านความท้าทายไปสู่ความสำเร็จ.
