แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: สู่ยุคแห่งสมดุลใหม่และความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองภาพตลาดในระยะข้างหน้าคือสิ่งสำคัญยิ่งยวดต่อการวางกลยุทธ์และการตัดสินใจที่ถูกต้อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ซึ่งนายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มปี 2568 และคาดการณ์ถึงปี 2569 ไว้ได้อย่างน่าสนใจ สาระสำคัญที่ผมต้องการเน้นย้ำจากการวิเคราะห์นี้ คือ การก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความท้าทายเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: จากยอดขาย 5 แสนล้าน สู่ภาวะทรงตัว 3 แสนล้าน
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่รุมเร้าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง จนทำให้คาดการณ์ว่าในปี 2568 ยอดขายจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ถือเป็นสถิติต่ำสุดในรอบ 10 ปี
สำหรับแนวโน้มปี 2569 สถานการณ์ยังคงไม่สดใสมากนัก โดยคาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเช่นนี้ต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าประเทศไทยจะสามารถขับเคลื่อนอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ให้ได้ถึงระดับ 5% อย่างสม่ำเสมอ จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ สู่ยุคแห่งสมดุลใหม่และความซับซ้อน
หากมองปี 2568 ในมุมมองของวิกฤตการณ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เปรียบเปรยว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาพร้อมกันในทุกมิติ ส่วนปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งมีองค์ประกอบที่น่าพิจารณา ดังนี้
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนให้เห็นจากยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปัญหาเศรษฐกิจมหภาคยังคงเป็นปัจจัยกดดันหลัก โดยอัตราการเติบโตของ GDP อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองแทน ขณะที่โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐยังคงขาดหาย
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่หลากหลายตั้งแต่ระดับ “ต่ำล้าน” ไปจนถึงระดับ “หลายร้อยล้านบาท” ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของสถาบันการเงินที่มียอดผู้กู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ยังคงเป็นภาระหนักของประชาชน
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และที่สำคัญคือการขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงอย่างต่อเนื่อง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
สัญญาณอันตราย: ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน ลามจากล่างสู่บน
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบสัญญาณที่น่ากังวลหลายประการ
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดี แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ ซึ่งได้รับผลกระทบจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงเรื่อยๆ
การเช่าระยะยาว: เป็นทางเลือกที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
เมื่อพิจารณาในแง่ระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ในปีที่ผ่านมาตลาดติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดลงอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการที่สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ดีมานด์จะมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงมีความต้องการซื้อบ้าน แต่กำลังซื้อและโอกาสในการกู้กลับมีจำกัด ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ไม่มีแรงขับเคลื่อนให้เกิดการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าวิกฤตเศรษฐกิจ
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: เริ่มมีการแข่งขันพัฒนาโครงการมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้สัดส่วนในตลาดรวมจะดูใกล้เคียงบ้านใหม่ แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เติบโต เพียงแต่ตลาดรวมมีขนาดเล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อรับมือกับความท้าทายและสร้างโอกาสในการฟื้นตัว สมาคมอาคารชุดไทย ได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง ประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) อย่างยั่งยืน: กำหนดให้ LTV สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่เป็นถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายควบคุมอาคารชุดและบ้านจัดสรร กำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมกฎระเบียบและการบริหาร
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้สถาบันการเงินยอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้ดอกเบี้ยต่ำกว่า ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้ดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ แทนที่จะเป็นการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อประเภทต่างๆ เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกระดับโลก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่เกี่ยวข้องกับคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐให้แก่โครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษี Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด
สำหรับมาตรการที่สามารถดำเนินการได้ทันทีในปี 2569 มี 3 ข้อหลัก ได้แก่:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายมาตรการ LTV (วงเงินสินเชื่อ 100% สำหรับการซื้อบ้าน-คอนโดฯ) จากเดิมที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานมูลค่าบ้านจากไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ควบคุมให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้คณะกรรมการ กนง. จะได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยของภาคธนาคารกลับมีเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นส่วนหนึ่งของคำอธิบายที่ว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวสูงขึ้นสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้
การบริหารจัดการท่ามกลางความไม่แน่นอน: กุญแจสู่ความอยู่รอด
ใน “ปีม้าไฟ” ซึ่งคาดว่าจะเป็นปีที่ยังคงความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการอย่างรัดกุม โดยมีหลักการสำคัญ 2 ประการ คือ
ด้านการเงิน (Financial Side): สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ ต้องสามารถปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองนี้
การก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในพลวัตของตลาด การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ เพื่อสร้างความมั่นคงและเติบโตอย่างยั่งยืนในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาไปสู่ ความสมดุลใหม่ หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสหรือกำลังเผชิญกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้ง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการวางแผนอนาคตของคุณ.
