ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่และความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษและซับซ้อนกว่าที่เคย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่กำลังเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งส่งผลให้ยอดขายหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้ภาพการประเมินตลาดที่น่าสนใจ โดยคาดการณ์ว่าตลาดรวมจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี จนกว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถเติบโตได้ในระดับ 5% จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แท้จริง
จากยอดขาย 5 แสนล้าน สู่การทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้าน: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทำสถิติสูงสุดที่ 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้คาดการณ์ยอดขายในปี 2568 จะหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 เรากำลังก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ผมขออธิบายธีมนี้ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น:
“New Balance” (การปรับสมดุลใหม่): สะท้อนถึงการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดระดับประเทศ อันเป็นผลมาจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำ (1-2%) กำลังซื้อที่อ่อนแรงทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อาจปรับสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ที่หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองเป็นทางเลือกมากขึ้น ประกอบกับโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังไม่แข็งแรงพอ
“Complexity” (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น โปรดักต์มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์มีตั้งแต่หลักล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญคืออัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ต่ำ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านอาจสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น จากค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ก็เป็นภาระสำคัญ
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งกำลังถดถอยจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
แนวโน้มเฉพาะกลุ่มผลิตภัณฑ์และราคา: สัญญาณที่ต้องจับตา
เมื่อเจาะลึกรายผลิตภัณฑ์ จะพบว่า “ทาวน์เฮาส์” กำลังเริ่มถอยออกจากตลาด ส่วน “บ้านเดี่ยว” ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และการใช้บุคคลสวมสิทธิ์ (นอมินี) หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดของหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งการเช่ารายเดือนดูจะปลอดภัยกว่าการถูกจับกุม สิ่งนี้จะส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยประสบปัญหาติดลบถึง -52% ในปีที่แล้ว คาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้การซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่เพียงพอต่อการกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มชะลอตัวลง จากที่เคยเป็นกลุ่มราคาที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ตลาดมีการแข่งขันสูงขึ้นในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
สำหรับเทรนด์ “บ้านมือสอง” ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึกซึ้ง จะพบว่าไม่ได้เป็นการเติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นผลมาจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลง จากผู้บริโภคที่ขาดกำลังซื้อ ทำให้สัดส่วนของบ้านมือสองใกล้เคียงกับบ้านใหม่มากขึ้น
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
เพื่อรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายควบคุมการบริหารนิติบุคคลของอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยให้เสียงของชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการครอบงำการออกกฎระเบียบ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้กับธนาคาร และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ โดยคิดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต และสินเชื่อรถยนต์ โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: กระตุ้นการลงทุนในโครงการ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการอนุญาตให้มีบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานราคาจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือต่ำกว่าการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อเร็วๆ นี้ แต่การส่งผ่านไปยังอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคารพาณิชย์ยังค่อนข้างน้อย ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสังเกต
การบริหารจัดการในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน 2 ด้านหลัก:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาเป็นอันดับหนึ่ง พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอ่อนแอ
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าด้วยวิสัยทัศน์เชิงนโยบายที่ชัดเจน การปรับตัวของผู้ประกอบการ และการร่วมมือจากทุกภาคส่วน เราจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
