ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ สู่การสร้างสมดุลใหม่
โดย ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การประเมินทิศทางตลาดในช่วงเวลาหัวเลี้ยวหัวต่อเช่นนี้เป็นสิ่งที่ผมให้ความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรากำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 ท่ามกลางพลวัตทางเศรษฐกิจที่ยังคงมีความผันผวนสูง หลังผ่านพ้นปี 2568 ซึ่งถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) อันเป็นผลพวงมาจากการประสมประสานของปัจจัยต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: ทะยานสู่ยอดขายใหม่ในรอบทศวรรษ
หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยมีมูลค่าการขายพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาท แต่เมื่อประเมินสถานการณ์ในปี 2568 ที่ผ่านมา พบว่าตัวเลขดังกล่าวได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดการณ์ว่าจะเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบ 10 ปีของยอดขาย การชะลอตัวนี้เป็นผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ส่งสัญญาณอ่อนแอ ปัญหาเงินเฟ้อที่ยังคงกัดกร่อนกำลังซื้อ และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุน
แนวโน้มสำหรับปี 2569 ยังคงคาดการณ์ว่าตลาดจะอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่าการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะคงอยู่เช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาช่วยขับเคลื่อนตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง ยังคงเป็นสิ่งที่มองหาได้ยาก เราจำเป็นต้องเห็นการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ระดับ 5% ขึ้นไปอย่างต่อเนื่องเสียก่อน จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แท้จริงในภาคอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยแห่ง “สมดุลใหม่”: ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
คำว่า “New Balance” ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงการลดลงของทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดภูมิภาค ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ปัญหาสำคัญอีกประการคือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการหาที่อยู่อาศัยมือสองแทน
“Complexity” หรือความซับซ้อนของตลาดที่เพิ่มสูงขึ้น หมายถึงความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ขาด ไปจนถึงสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ยังมีความแตกต่างด้านราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาไม่ถึงล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท สถาบันการเงินเองก็มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วง
“Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ประเทศไทยเผชิญอยู่ คือการขาดกรอบกฎหมายที่ชัดเจนและยั่งยืนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงการขาดโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังซื้อจำกัดจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาด: จากบ้านเดี่ยวสู่บ้านมือสอง และความท้าทายด้านสินเชื่อ
เมื่อพิจารณารายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์ในปัจจุบันเริ่มมีแนวโน้มที่ตลาดจะลดความต้องการลง ในขณะที่บ้านเดี่ยวเองก็ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดน้อยลง ปัจจัยนี้มีสาเหตุมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับการโอนเงินข้ามประเทศ รวมถึงการปราบปรามกลุ่มทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการปรับตัว เช่น การนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ที่จะช่วยลดความกังวลเรื่องกฎระเบียบการตรวจสอบ ก็อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐของไทย การเช่าระยะยาวจึงกลายเป็นทางออกที่สะดวกกว่าการซื้อ ทำให้ส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
ในด้านระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยมีสัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ในปีที่ผ่านมา คาดว่าในปี 2569 สัดส่วนนี้จะยิ่งลดน้อยลงไปอีก เหลือเพียงประมาณหนึ่งในสาม แม้ว่าความต้องการในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้ไม่มีแรงผลักดันเพียงพอต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว เห็นได้จากยอดขายที่ปรับลดลงในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา ซึ่งในอดีต กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มที่ราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป คาดว่าจะยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ขณะที่ตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก แต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมหดตัวลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง
โรดแมป 8+3: แผนขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์สู่ความยั่งยืน
เพื่อเป็นการวางรากฐานและกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน ผมได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งแบ่งออกเป็น 8 มาตรการเพื่อวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลักดันในปี 2569
8 มาตรการเพื่อวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำเงินทุนไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งจะเป็นโครงสร้างที่ถาวรและเป็นประโยชน์ต่อสังคม
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: บังคับใช้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้มีประสิทธิภาพ โดยกำหนดหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงส่วนใหญ่ไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติในเรื่องกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้แก่ผู้กู้ที่ปัจจุบันถูกปฏิเสธสินเชื่อโดยตรง
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): รัฐบาลควรกระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การเรียนรู้ (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจและพัฒนาประเทศ (โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการที่สิ้นสุดตามกำหนดเวลา นอกจากนี้ ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา เพื่อให้มาตรการนี้ครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อที่กว้างขึ้น
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ผลักดันให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แม้ว่า กนง.จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารปรับตัวสูงขึ้นสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ
เผชิญความท้าทาย: การปรับตัวของผู้ประกอบการในปีม้าไฟ
ปี 2569 หรือ “ปีม้าไฟ” ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่ไม่สามารถคาดเดาได้ โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบอย่างรุนแรง นอกจากนี้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ก็เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากเราสามารถร่วมมือกันวางแผนและดำเนินมาตรการที่เหมาะสมได้ เชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาสู่เส้นทางการเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนอีกครั้ง
ท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการในยุคปัจจุบัน โปรดศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
