วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: ความท้าทายทางเศรษฐกิจและยุทธศาสตร์การปรับสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้ามองเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2568 และแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปถึงปี 2569 การวิเคราะห์นี้มีเป้าหมายเพื่อเจาะลึกถึงปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และเสนอแนะแนวทางเชิงยุทธศาสตร์สำหรับทั้งภาครัฐและภาคเอกชน เพื่อก้าวผ่านความท้าทายและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การหดตัวสู่จุดต่ำสุดใหม่
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จากข้อมูลที่รวบรวมโดยสมาคมอาคารชุดไทย คาดการณ์ว่ายอดขายรวมจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับสูงสุดที่เคยทำไว้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบหนึ่งทศวรรษ บ่งชี้ถึงภาวะที่ตลาดกำลังประสบกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งเกิดจากปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามากระทบกำลังซื้อตลอดทั้งปี
ปัจจัยขับเคลื่อนการหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์:
การเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัว: เศรษฐกิจไทยที่เติบโตในระดับต่ำเพียง 1-2% ต่อปี ไม่สามารถเป็นแรงขับเคลื่อนให้เกิดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำลังซื้อที่ลดลง: ทั้งกำลังซื้อของชาวไทยและชาวต่างชาติล้วนได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้เกิดการหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ (Loan Rejection): สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงง่าย ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายในตลาดระดับกลางถึงล่าง
ความซับซ้อนของตลาด: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้น ทั้งในแง่ของประเภทที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด, เช่าระยะยาว) และระดับราคาที่หลากหลาย ตั้งแต่หลักล้านไปจนถึงหลักพันล้านบาท
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง โดยเฉพาะการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ที่มีค่าใช้จ่ายรายวันสูง ได้กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับประชาชน
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการสนับสนุนกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่มีข้อจำกัด
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบเท่าที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาช่วยพยุงตลาด การฟื้นตัวที่แท้จริงจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของ GDP สามารถขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% ได้
ธีมหลักที่ผมมองสำหรับปี 2569 คือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดดังนี้:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): ยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ กำลังซื้อที่หดตัว และสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ทำให้ทุกภาคส่วนต้องปรับตัวเข้าสู่สภาวะสมดุลใหม่
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดมีความซับซ้อนในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทสินค้า รูปแบบการลงทุน ไปจนถึงข้อจำกัดด้านสินเชื่อและต้นทุนการดำรงชีวิต
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): การขาดโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเติบโตในระยะยาว ทั้งในด้านกฎหมายและนโยบายเศรษฐกิจ
การวิเคราะห์เชิงลึกตามประเภทอสังหาริมทรัพย์และระดับราคา:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มมีแนวโน้มที่จะออกนอกตลาด (outdated) เป็นสินค้าที่ความต้องการลดลงอย่างชัดเจน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมเงินตราต่างประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี การขาดสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีเป็นปัจจัยกดดันที่สำคัญ
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยเฉพาะการเช่าในระยะยาว โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับที่พักอาศัยมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย นี่เป็นการสะท้อนถึงความเปราะบางของดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เคยประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ในปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะยิ่งรุนแรงขึ้นในปี 2568 โดยเหลือเพียง 1 ใน 3 ของดีมานด์เดิมที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แม้ว่าโครงสร้างประชากรจะยังคงมีความต้องการ แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้การซื้อขายทำได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีลดลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่ทนทานต่อวิกฤตเศรษฐกิจได้ดีกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในตลาดสูงขึ้น ผู้พัฒนาโครงการเริ่มให้ความสำคัญกับการออกแบบและฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
บ้านมือสอง: แม้จะมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นในตลาดโดยรวม แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เกิดจากการเติบโตของตลาดบ้านมือสองโดยตรง แต่เกิดจากการที่ตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงยุทธศาสตร์สำหรับภาครัฐ: โรดแมป 8+3
เพื่อเป็นการประคับประคองและวางรากฐานการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ข้าพเจ้าขอเสนอแนะ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ ดังนี้:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ข้อ):
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจ เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมุ่งเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยกำหนดหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลต้องมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันมิให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Lending): นำหลักการคิดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้มาใช้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ คิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนากลไกการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพครบวงจร (Healthcare Hub), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าต้องไม่มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่สิ้นสุดโครงการแล้ว รวมถึงพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาฯ (3 ข้อ):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือน้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดลง
ข้อควรตระหนักเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย: การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% โดย กนง. เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 พบว่าธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้แก่ผู้บริโภคเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ตลาดหุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด โดยต้องให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก:
ด้านการเงิน (Financial Side): หัวใจหลักคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควรตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีจำนวนจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือกลยุทธ์ที่จำเป็น
การก้าวข้ามความท้าทาย: โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออนาคต
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับท่าน เพื่อสร้างการเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืน.
