ปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมามากมายในตลาดนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปี 2568 เป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ส่งผลให้ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยทำได้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นสถิติต่ำสุดในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ซึ่งตรงกับปีม้าไฟ สถานการณ์ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยผมคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ คอนโดกรุงเทพ และที่อยู่อาศัยในภาพรวม จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่าตลาดราว 2.6 – 3 แสนล้านบาทต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยหลักที่ส่งผลคือการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา โดยคาดว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะเติบโตในอัตราที่ต่ำเพียง 1-2% ซึ่งยังไม่เพียงพอที่จะผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง เราจำเป็นต้องเห็นการเติบโตของ GDP อย่างน้อย 5% จึงจะมีความหวังในการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
แกะรอย “ความสมดุลใหม่” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
นิยามของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ที่ผมมองคือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะที่ตลาดกำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวครั้งใหญ่ ประกอบด้วย 3 องค์ประกอบสำคัญ ดังนี้
New Balance (ความสมดุลใหม่): สะท้อนจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่หดตัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อาจสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีทั้งรูปแบบการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่พบคือการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% อันเนื่องมาจากมาตรการ LTV (Loan to Value) ที่เข้มงวด และปัญหาหนี้ครัวเรือนของผู้บริโภค นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพอีกก้อนใหญ่ของผู้คน
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการขาดโครงสร้างที่เอื้อต่อกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกปัญหา: การอนุมัติสินเชื่อและกำลังซื้อที่หดตัว
เมื่อวิเคราะห์ลงลึกในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ เริ่มมีสัญญาณที่ซบเซาลง และอาจกลายเป็นสินค้าที่ “เอาต์” จากตลาดไปในที่สุด ส่วน บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ อันเป็นผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางในการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ซึ่งอาจทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลง หากไม่มีการนำเสนอ สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ออกมารองรับ
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเลือกการเช่ามากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนจึงดูเหมือนจะเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบต่อดีมานด์ในการซื้อโดยตรง
เมื่อพิจารณาในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคา อสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% ในปีนี้คาดว่าจะลดลงอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) ยังคงมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่กำลังซื้อที่แท้จริงไม่สามารถเข้าถึงได้ ปัจจัย GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ก็ยิ่งไม่สามารถเป็นแรงขับเคลื่อนให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ คือกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
สำหรับเทรนด์ บ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาให้ลึกซึ้งแล้ว จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของบ้านมือสองที่เข้ามาในตลาดใกล้เคียงกับบ้านใหม่เท่านั้น เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 จากสมาคมอาคารชุดไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาต่อภาครัฐ โดยเสนอในรูปแบบ “โมเดล 8+3” ซึ่งแบ่งออกเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้านที่ควรเริ่มดำเนินการทันที และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV ที่สอดคล้องกับภาวะตลาด: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว: สนับสนุนการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้ภาครัฐมีกลไกการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่ชัดเจนภายใต้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อกำกับดูแลการพักอาศัยของชาวต่างชาติ หลักการสำคัญคือการบริหารจัดการนิติบุคคล โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติมีสัดส่วนไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุน ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้เป็นหลัก กล่าวคือ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ ควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง ควรมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า วิธีนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการจัดตั้งกลไก รวมหนี้ หรือ Debt Warehouse เพื่อรวมหนี้สินประเภทต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนและส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects) ที่จะช่วยพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์การศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ สวนสนุกระดับโลก (Theme Park) ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการที่ดำเนินการแล้วในเวลาที่กำหนด รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ให้วงเงินสินเชื่อ 100% สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งมีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าทรัพย์สินจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 คณะกรรมการ กนง. ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% หรือ 25 สตางค์ แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับประชาชนเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวสวนทางทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การปรับตัวของผู้ประกอบการในยุคแห่งความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจให้แข็งแกร่งจึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การทำความเข้าใจและเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองนี้ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการวางแผนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและช่วยเหลือคุณ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำและบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับการประเมินและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ
