ปี 2569: วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาวะเศรษฐกิจถดถอย – กลยุทธ์พลิกวิกฤตสู่โอกาสสำหรับนักพัฒนาและผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาสิบปี ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความท้าทายที่ซับซ้อนและมีนัยสำคัญยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง ยอดขายคอนโดและบ้านในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้ร่วงดิ่งลงอย่างน่าใจหาย จากจุดสูงสุดที่เคยทะยานสู่ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่าตัวเลขจะหดตัวลงเหลือเพียง 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งถือเป็นสถิติต่ำสุดในรอบทศวรรษ นี่ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวชั่วคราว แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงการปรับฐานครั้งใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
ปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) โดย “New Balance” มาจากการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ รวมถึงการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ซบเซาในระดับ 1-2% ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ปัญหาสำคัญอีกประการคือการขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบัน มีรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% ขณะที่ค่าครองชีพจากการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะก็เป็นภาระที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงช่องว่างเชิงโครงสร้างในระยะยาวของประเทศ ปัญหาหลักคือการขาดโครงสร้างที่เอื้อต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการขาดการรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก: ผลกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขาย
จากการวิเคราะห์เชิงลึกของผม พบว่า ตลาดทาวน์เฮาส์ กำลังเผชิญกับภาวะถดถอยอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่ ตลาดบ้านเดี่ยว ยังคงมีศักยภาพ แต่ก็ได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เริ่มลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และการตรวจสอบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการสนับสนุน เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ตลาดบ้านเดี่ยวก็มีแนวโน้มที่จะเห็นยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการ เช่าอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น พวกเขายินดีที่จะจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนนี้ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยมีสัดส่วนติดลบถึง 52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีปริมาณน้อยลงไปอีกในปี 2569 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่จริง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการอนุมัติสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ยิ่งเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
สำหรับ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก ในขณะที่ คอนโดมิเนียมราคาสูงระดับ 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
น่าสนใจว่า ตลาดบ้านมือสอง กลับมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาให้ลึกซึ้ง จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองนั้นไม่ได้มาจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง แต่เป็นผลมาจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่เล็กลง จากผู้บริโภคที่ขาดกำลังซื้อ
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นฟูอย่างยั่งยืน
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ โรดแมป 8+3 เพื่อเป็นแนวทางต่อรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาและกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งออกเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงหลักเกณฑ์ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: แก้ไขกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีเสียงข้างมากไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: ให้รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพสูง เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่า ไม่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคภาครัฐและภาษี Windfall: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษี Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
ก้าวต่อไปสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยต้องบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาเป็นอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงและระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นเพื่อรองรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ ถือเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและการเติบโต
สำหรับผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้าน การพิจารณาทางเลือกที่หลากหลาย เช่น การเช่าระยะยาว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในระยะยาว หรือการพิจารณาอสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีคุณภาพ อาจเป็นหนทางสู่การบรรลุเป้าหมายด้านที่อยู่อาศัย
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการปรับตัวที่รวดเร็ว ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และมองเห็นโอกาสในการสร้างความเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับตัว หรือผู้บริโภคที่ต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
