เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ก้าวสู่สมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและวิวัฒนาการของตลาดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับความผันผวนและการปรับตัวครั้งใหญ่ ในบทความนี้ ผมจะพาเจาะลึกถึงเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 (ซึ่งอาจคาบเกี่ยวกับปี 2568 ในบางช่วงเวลา) โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ซึ่งสมาคมอาคารชุดไทย โดยการนำของผมเอง ได้ประเมินภาพรวมและเสนอแนวทางเพื่อการประคับประคองและพัฒนาตลาดให้ก้าวผ่านความท้าทายไปให้ได้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: การหดตัวและการทรงตัวสู่ระดับใหม่
เมื่อมองย้อนกลับไปถึงช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยอยู่ในจุดสูงสุด โดยมียอดขายรวมสูงถึงประมาณ 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ จากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ในปี 2568 ที่ผ่านมา คาดการณ์ว่ายอดขายจะหดตัวลงอย่างมาก จนเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติต่ำสุดในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6 – 3 แสนล้านบาท และอาจยาวนานต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนของปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจ เราจำเป็นต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะกลับมาสู่ระดับ 5% จึงจะเริ่มเห็นโอกาสในการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568: ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (Year of The Great Perfect Storm)
ปี 2568 นี้ ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” เนื่องจากปัจจัยลบหลายประการประดังเข้ามาพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นปัญหา อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความไม่แน่นอนทางการเมืองทั้งภายในและภายนอกประเทศ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ความเชื่อมั่นในการลงทุน และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ
ปี 2569: ก้าวสู่ “สมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับปี 2569 ผมมองว่าจะเป็นปีแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” ซึ่งมี 3 องค์ประกอบหลักที่ต้องทำความเข้าใจ:
สมดุลใหม่ (New Balance): เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และทั่วประเทศ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำที่ 1-2% ทำให้กำลังซื้อทั้งจากลูกค้าไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งการเช่าหรือบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้น ทั้งในแง่ของประเภทผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ความหลากหลายของราคา ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Ultra-Luxury ราคาสูง 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาที่สำคัญอีกประการคือการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม ขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วงสำหรับผู้บริโภค
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือขาดโครงสร้างที่ตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาด: การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และกำลังซื้อ
เมื่อลงลึกในรายละเอียด เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในแต่ละกลุ่มสินค้าและระดับราคา:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มมีทิศทางที่น่าเป็นห่วงมากขึ้นในยุคปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: แม้จะยังพอไปได้ แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่เริ่มลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี หากไม่มีการสนับสนุนในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย สิ่งนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ปีที่แล้วติดลบถึง -52% และปีนี้คาดว่าจะลดลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าอุปสงค์ในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่ เพราะโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ในสภาวะที่ GDP เติบโตเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งเพียงพอสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง ต่างจากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมหดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัว โดยแบ่งเป็น:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและการจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ดังกล่าวมาจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดหลักการสำคัญคือเสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อย คิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวบรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ธนาคารพาณิชย์ควรลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้พัฒนาคอนโดมิเนียม การดำเนินธุรกิจในปี 2569 นี้ จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความพยายามและกลยุทธ์ในการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยมี 2 ปัจจัยหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ และต้องตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ในอนาคต และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ยังคงมีความท้าทายนี้
บทสรุป: การเดินทางสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
การก้าวผ่านปี 2569 ไปด้วยดีนั้น จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และผู้บริโภค การทำความเข้าใจถึงความท้าทายทางเศรษฐกิจ การปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ และการร่วมกันผลักดันนโยบายที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างสมดุลใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อนำไปสู่การเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนอย่างรอบคอบ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ อย่าพลาดโอกาสในการสำรวจทางเลือกใหม่ๆ และเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
