วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: ประเมินแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร พร้อมข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์เพื่อการฟื้นตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้ บทความนี้จะเจาะลึกถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 ซึ่งเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและโครงสร้างที่ต้องปรับปรุง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: การหดตัวครั้งประวัติศาสตร์
ข้อมูลล่าสุดจากสมาคมอาคารชุดไทยชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วง ยอดขายคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยมีมูลค่าสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงพีคปี 2561 คาดว่าจะหดตัวลงอย่างรุนแรง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศที่ถาโถมเข้าใส่พร้อมกัน
ปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจยืดเยื้อไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง คือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่จะขยับไปถึงระดับ 5%
ผมมองว่าปี 2568 คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ส่วนปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
“New Balance”: การทรงตัวที่เปราะบาง
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาตลาดเช่าและบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
“Complexity”: ตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
“Complexity” หมายถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาคอนโดมิเนียมมีตั้งแต่ระดับ “ต่ำล้าน” ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างหนักคือสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วงของประชาชน
“Structural Problem”: ช่องว่างเชิงโครงสร้างที่ต้องแก้ไข
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงข้อบกพร่องเชิงโครงสร้างในระยะยาวของประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขาดกรอบกฎหมายที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการขาดกลไกสนับสนุนสำหรับคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
แนวโน้มสินเชื่อที่ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลุกลามจากล่างสู่บน
เมื่อพิจารณารายละเอียดในแต่ละกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลง บ้านเดี่ยวยังคงมีศักยภาพ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้เราอาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลง หากไม่มีการออกมารองรับด้วยสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น แม้จะมีค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การยอมเช่ารายเดือนดีกว่าการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้อ
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ยอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่เพียงพอต่อการผลักดันการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาทก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจหลักๆ จะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น แนวโน้มบ้านมือสองดูเหมือนจะมีบทบาทสำคัญขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้มีการเติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนอาจดูใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดโดยรวมหดตัวลงเนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะตัวแทนภาคเอกชน ผมได้นำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลภายหลังการเลือกตั้ง ในรูปแบบ “8+3” ประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ควรเริ่มดำเนินการตั้งแต่บัดนี้ และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อสร้างผลลัพธ์ที่จับต้องได้ในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) อย่างมีกลยุทธ์: กำหนดมาตรการ LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าและสร้างกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัย: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย นำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลอย่างมีประสิทธิภาพ โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการตัดสินใจของนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารงาน
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การพิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: กำหนดแนวทางการอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานและการจัดเก็บภาษี Windfall: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดลงแล้วในเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ ยังเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่กำหนดวงเงินสินเชื่อ 100% สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมทั้งขยายเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำหนดให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. ได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจในภาวะวิกฤต: การบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็น โดยมีสองปัจจัยหลักที่ต้องให้ความสำคัญ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดเชิงลึก การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ และการแสวงหาพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง คือก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยท่านนำทางธุรกิจของท่านผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
