ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลสู่ความซับซ้อนและโครงสร้างที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่กำลังเผชิญกับปี 2569 ซึ่งจะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (New Balance) ท่ามกลางความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ที่ยังคงอยู่ การคาดการณ์นี้สอดคล้องกับบทสัมภาษณ์ของสมาคมอาคารชุดไทย ที่ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ตลาดจะยังคงทรงตัว และต้องการเวลาในการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
เจาะลึกสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ยอดขายหดตัวต่อเนื่องสู่ระดับใหม่
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ได้รับแรงกระแทกอย่างหนักจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ สอดคล้องกับคำกล่าวของนายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่ประเมินว่า ยอดขายรวมซึ่งเคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงเกือบครึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติต่ำสุดใหม่ (New Low) ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา บ่งชี้ถึงภาวะที่ตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาลงอย่างชัดเจน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 เรายังคงคาดการณ์ว่ายอดขายจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยลบยังคงมีน้ำหนักมากกว่าปัจจัยบวก ทำให้การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญอาจต้องรอจนกว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถเติบโตได้ถึงระดับ 5% ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตที่แข็งแกร่งและส่งสัญญาณบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจและผลกระทบต่อกำลังซื้อ
นายกสมาคมฯ ได้นิยามปี 2568 ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งสะท้อนถึงปัจจัยลบที่รุมเร้าหลายประการ ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ไปจนถึงปัญหาภายในประเทศ สภาวะดังกล่าวส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
GDP เติบโตต่ำ: การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% เป็นระยะเวลานาน ไม่สามารถสร้างแรงขับเคลื่อนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้การลงทุนระยะยาวให้ฟื้นตัวได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำลังซื้อถดถอย: ทั้งกำลังซื้อภายในประเทศและกำลังซื้อจากนักลงทุนชาวต่างชาติเริ่มอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและความกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงทางเศรษฐกิจ
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ: ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาขายของที่อยู่อาศัยหลายโครงการเกินกว่าที่คนรุ่นใหม่จะสามารถเข้าถึงได้ ส่งผลให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: การขาดมาตรการสนับสนุนที่เพียงพอและมีประสิทธิภาพจากภาครัฐในการกระตุ้นตลาด และการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “ความซับซ้อน” (Complexity) ที่มากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยสังเกตได้จากปัจจัยต่างๆ ดังนี้
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายของรูปแบบที่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีรูปแบบการซื้อขายที่หลากหลาย ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์ การเช่าระยะยาว 30-60 ปี และมีระดับราคาที่แตกต่างกันอย่างสุดขั้ว ตั้งแต่คอนโดฯ ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: สถาบันการเงินเริ่มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวัน โดยเฉพาะการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้าที่ปรับราคาขึ้น ถือเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไข
นอกเหนือจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจและความซับซ้อนของตลาดแล้ว ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
โครงสร้างรองรับการถือครองของชาวต่างชาติ: ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างกฎหมายที่ชัดเจนและรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาวอย่างแท้จริง
กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ลดลง: คนรุ่นใหม่ประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเนื่องจากกำลังซื้อที่ถดถอย ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ตามที่ตั้งใจ
เจาะลึกรายสินค้า: กลุ่มที่น่าจับตามองและแนวโน้มการเปลี่ยนแปลง
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” (Out) จากตลาด แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภค
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีศักยภาพในการขาย แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งอาจเกิดจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี แนวโน้มยอดขายบ้านเดี่ยวอาจลดลง หากไม่มีการนำเสนอทางเลือกอย่างสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มาสนับสนุน
ตลาดเช่าสำหรับชาวต่างชาติ: ปรากฏการณ์ที่ลูกค้าชาวต่างชาติยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย สะท้อนให้เห็นถึงอุปสงค์การเช่าที่เพิ่มขึ้น และอาจกระทบต่ออุปสงค์การซื้อในระยะยาว
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการจะยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเหมือนเดิม แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง ซึ่งเคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้ว่าสัดส่วนของบ้านมือสองในตลาดรวมจะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้น แต่เมื่อพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เป็นผลมาจากการที่ตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลงเนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ปรับปรุงกฎเกณฑ์ LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ทำให้เกิดโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้การบริหารนิติบุคคลมีเสียงข้างมากไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการครอบงำโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (เสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยต่ำ, เสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวบรวมหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการ: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับโครงการ และพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา และต่ออายุมาตรการนี้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ธนาคารควรปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในปี 2569: ความยืดหยุ่นและการบริหารจัดการคือหัวใจสำคัญ
ในปี 2569 ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ โดยมีสองหัวข้อหลักที่ต้องให้ความสำคัญ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การพัฒนาโครงการ (Commercial Side)
ด้านการเงิน: หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นอันดับแรก ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาด/การพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
โดยสรุปแล้ว ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยการปรับตัวอย่างทันท่วงที การดำเนินนโยบายที่เหมาะสม และการบริหารจัดการธุรกิจอย่างชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้และการเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการให้คำปรึกษาและสนับสนุนท่านในการตัดสินใจที่ถูกต้องท่ามกลางความซับซ้อนของตลาดปัจจุบัน.
